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Dec 15 Tue 2015 22:30
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沈陽開發商出售商用房卻變車庫被判返房款及利息

原創：

十月沈陽樓盤開盤量驟減開發商蓄客不足或成主因

銀十頻現價格戰沈陽洋房竟賣四千多

沈土地市場走過慘淡10月 11月開局推出3萬平熱地

開發商開盤造勢搶量沈改善型需求逆襲樓市

沈陽采暖費漲價 68%網友表示對往年供暖溫度不滿意

保證"商用"的房子，卻變成瞭三個車庫。

劉煒(化名)因此起訴開發商，要求返還定金和房款，並支付利息。

昨日，記者從沈北新區人民法院瞭解到，法院一審支持瞭劉煒的訴訟請求。

購房者買"商用房"卻變"車庫"

2011年4月，劉煒和沈陽一傢房地產開發公司簽訂瞭一份認購書，以192萬餘元的價格，購買110平方米房產。

該認購書雖然是開發公司提供的格式合同，但工作人員在認購書右上角處寫瞭字，內容為"保證此房商用，否則退款，款項不計利息，原款退回。"

認購書簽訂當日，劉煒給付定金1萬元。當月下旬，劉煒又給付定金9萬元。

5月中旬，劉煒給付房款110萬元。

當年11月，開發公司取得劉煒購買房產的商品房預售許可證，該房產在性質上為車庫。

今年4月，劉煒將開發公司起訴到法院，稱"商用"應理解為房屋的性質是商業網點，要求解除雙方簽訂的認購書，返還10萬元定金以及110萬元房款及利息。

法院一審判開發商返還房款及產生的利息

沈北新區人民法院開庭審理此案時，開發公司表示，房屋的性質及面積應當按照房產部門的登記為準，他們無權決定，該三處車庫均可以辦理房屋所有權證，"商用"應理解為保證可以從事商業經營。因此，不同意解除購房合同。

沈北新區人民法院審理此案認為，該認購書為開發公司提供的格式合同，在認購書中約定轉讓的標的為車庫，但在格式條款外有工作人員書寫的"保證此房商用"的內容。因格式條款與非格式條款不一致，所以應采用非格式條款。

法院認為，對"商用"的理解，按通常理解應當認定為依法可以從事零售貨物或提供某些服務性行業，與車庫的車輛停放功能有所不同。

因開發公司無法將上述所說的車庫轉為商業用房，導致劉煒購買房屋的商用目的無法實現，所以劉煒要求解除認購書並無不當，應予支持。

開發公司在與劉煒簽訂認購書時起，已明知其轉讓的房屋為車庫，其已無法保證房屋商用的性質。所以從收受房款之日起，就負有向劉煒返還房款的義務，逾期返還，應當承擔逾期返還的利息。

昨日，記者從沈北新區人民法院瞭解到，一審判劉煒和開發公司解除認購書，開發公司返還劉煒定金10萬元、購房款110萬元及利息。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-05/09392481292.shtml

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9月12日，青島市江西路與鎮江路交叉口，一根電線桿上安有攝像頭19個，其中橫桿上有15個，豎桿上4個。橫桿上的牌子註明"此處為測試設備，不做違章抓拍"。雖然寫的是"測試設備"，但途經此處的車輛井然有序，少有違章現象。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-13/09134449088.shtml

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以房養老認同度不高專傢稱更適合小眾群體

??以房養老保險你能接受嗎

??以房養老保險試點啟動10個月後，終於落地生根。4月10日，北京、上海、武漢三地4戶傢庭5位老人正式簽訂“幸福房來寶”老年人住房反向抵押養老保險產品投保單。受我國傳統養老觀念影響，以房養老保險試點以來爭議不斷，目前市民對此認同度也還不高，在保險專傢看來，以房養老作為一種居民養老方式的補充，更適合小眾群體。

??新聞事件

??以房養老保險正式落地

??由於與中國老百姓傳統的“兒女養老”觀念不同，“以房養老”在中國一直頗受爭議。

??2014年6月，中國保監會出臺《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，標志著全國以房養老保險試點正式啟動；當年7月1日，武漢與北京、上海、廣州作為首批試點城市，開始推進試點；2015年3月23日，中國保監會批復瞭幸福人壽《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)》保險條款，國內首個“以房養老”保險產品面世。4月10日，北京、上海、武漢三地4戶傢庭5位老人正式簽訂“幸福房來寶”保單。

??作為首傢參與以房養老的保險公司，幸福人壽相關負責人在接受采訪時顯得頗為謹慎：“產品剛剛開始推廣，雖然首批參保用戶不多，但是在活動當天，現場有很多老年人對這款產品表示出瞭濃厚興趣，這些有意向的市民未來都有可能成為我們的客戶。”

??幸福人壽相關負責人告訴記者，此次發售的“幸福房來寶”產品，在試點期間實行“三優先”的原則，孤寡失獨老人、低收入傢庭、高齡老年群體可優先購買該保險。

??房價下跌不影響保險金額

??該款產品為非參與型(險企不參與房屋增值收益)，投保范圍為年齡為60周歲(含)至85周歲(含)之間的自然人。在投保時，投保人與幸福人壽約定基本養老保險金額，該金額基於所抵押房屋的評估價值，並在考慮抵押房屋的折扣、長期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素後確定。

??對於公眾最為關註的房價變動和房屋收益問題，“房來寶”產品條款明確指出，保險公司不參與房產增值收益，但承擔房屋價格下跌風險和長壽給付風險。也就是說，投保後，老年人即可終身領取固定的養老金，不受房價下跌的影響。老人身故後，險企處置房產所得優先用於償付養老保險費用，剩餘部分返還給老人的繼承者。此外，保險公司還在一定程度內承擔投保人長壽帶來的超額給付。

??由於產品比較復雜，保監會建地貸款台中中區建地貸款要求幸福人壽在使用上述保險條款和保險費率時，應加強銷售管理，明確說明保險責任、責任免除、合同解除等事項，確保消費者正確理解保險合同。同時，該產品還設置瞭30天的“猶豫期”，比一般保險產品10天的猶豫期延長瞭“反悔”時間。

??市場反應

??簽約者十分有限

??幸福人壽相關負責人表示，在首批簽約客戶中，北京的黃女士、康先生以及上海的費先生對以房養老政策關註已久，“去年以房養老新聞出來之後，就有客戶主動聯系我們”。該負責人還表示，“首批投保的客戶有像上述三位老人一樣的無子女老人，也有像武漢朱先生和太太這樣有子女的老人”。據介紹，自幸福房來寶獲批以來，公司客服人員不斷接到咨詢電話。

??談及為何會選擇這個產品，上海的費先生表示，自己和太太希望可以繼續住在自己的房子裡，按月領取一筆養老金，改善老年生活品質，同時有充裕的資金在身體條件良好的情況下外出旅遊散心。

??雖然傢庭情況不同，但同樣參與試點的朱先生則是在子女的完全支持下投保的，傢人很認同以房養老的理念，認為投保以後相當於把房子價值提前變現，老人可以多一份養老金，年輕人也就減輕瞭負擔，全傢人都受益。

??不過記者也註意到，此次簽約的消費者數量十分有限，到目前為止僅4個傢庭、5位客戶。有保險專傢表示，以房養老保險更適合小眾群體。

??市民認同度不高

??受我國傳統養老觀念影響，大部分老百姓對於以房養老的認同度不高。傢住朝陽區常營附近的佟阿姨今年60歲，談到以房養老，她覺得難以接受。“我百年以後，傢裡的房子肯定要留給子女的。”佟阿姨認為，北京房價高，所有人都在拼命攢錢買房子，如果把房子抵押給保險公司，身故後，保險公司就會獲得抵押房產處置權，還不如留給自己的子女處置。

??市民任先生也認為，如果子女無暇照顧，父母年紀大瞭以後可以送到養老院，至於傢裡的房產隻要租出去就可以，“到時候住養老院也要花錢，出租房子的錢正好付養老院的錢，還有人照顧，總比把房子留給保險公司合適。”

??還有不少網友認為，現在試點以房養老保險的四座城市都是一線城市，生活消費偏高，老瞭以後完全可以把手裡的房產租出去或者賣掉，到時候在二三線城市養老。

??不過，也有消費者認為，參與以房養老的消費者提前預判經濟通縮，鎖定月收益，是觀念超前的表現。

??專傢觀點

??養老方式的必要補充

??“補充養老方式是我國社會發展的必然需要。”首都經濟貿易大學保險系教授庹國柱表示，目前我國最主要的養老方式以傢庭養老為主，近幾年逐漸開始普及居傢養老的觀念。因為有不少老年人不願意去養老院，因此通過以房養老將房產抵押給保險公司，保險公司不需要提供服務，隻需要提供固定的資金。

??庹國柱認為，雖然以房養老的市場十分有限，但仍然是一種必要的補充，以房養老作為政府養老的補充部分，更適合擁有兩套或兩套以上房產的，無子女或者不涉及遺產繼承問題的老人。

??對於試點公司僅幸福人壽一傢，庹國柱表示，由於我國房地產未來趨勢還不太確定，對保險公司來說有一定經營風險。此外，保險公司在以房養老方面的經驗比較有限，據他瞭解，目前包括中國人壽在內的保險公司都在積極推進中。

??被稱為是中國以房養老倡導者的幸福人壽原董事長孟曉蘇曾公開表示，以房養老隻是對社會養老方式的一種補充，豐富瞭老年人的養老選擇，在不影響老年人既有養老福利的前提下，增加瞭一種新的養老方式。

??目前條款對消費者有利

??中央財經大學保險學院院長郝演蘇表示，目前社會上比較流行的養老方式有養兒防老、保險養老、存款養老等，以房養老在國際上運用比較成熟，但在中國起步較晚，真正實施起來還需相當長的一段時間。郝演蘇認為，雖然國傢政策上大力提倡，實際上具體操作起來還比較困難，另外房屋的價值不好估算，還涉及產權年限的問題，以房養老實際上還存在很多難點。

??對外經貿大學保險學院教授王國軍表示，國人觀念是以房養老發展的一個“瓶頸”，房子歷來作為傢庭財產傳續，如果抵押給保險公司，子女就繼承不瞭。

??王國軍認為，從目前條款來看，以房養老保險對消費者有利，風險都推給保險公司承擔。隨著消費者對這一新生事物的慢慢瞭解，條件適合的傢庭會去嘗試。

??釋疑

??什麼是“以房養老”保險？

??指擁有房屋完全產權的老年人將其房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，並按照約定條件領取養老金直至身故;老人身故後，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得優先用於償付養老保險費用，剩餘南投優惠房貸二胎年息部分返還給老人的繼承者。

??養老金大概能領多少？

??根據“幸福房來寶”的保險費率表計算，以70周歲的男性老年人、有效保險價值為500萬元的房產為例，扣除相關管理費用後，每月老人拿到手的養老金約為1.85萬元左右。

??想要中途退保怎麼辦？

??老年人住房反向抵押養老保險產品的猶豫期為30個自然日。如果簽訂正式保險合同後，被保險人中途退保則按照相應的保險合同，支付一定的違約費用。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-04-15/09135993913760501515828.shtml

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【封面報道】地產代理行生死存亡大預言

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"不成為一顆流星"成為當下中國每一傢房地產代理機構的現代償當舖二胎實期望。2014年，歷經25年高速發展的代理行遭遇"成長的煩惱"，但大象和猴子都可以運用自己的方法渡過險灘。

房地產代理行並非公眾想象中的那樣輕松地睡在金炕上，面對房地產形勢的波波震蕩和沖擊，以及由乙方角色天生帶來的行業弱勢，房地產代理行有的成為棄兒，有的艱難變身，有的無奈將市場主線轉向三四線城市，還有的依賴加盟的事業部期望帶來真金白銀。

中國房地產代理行正在伴隨著房地產市場的發展而不斷壯大和成熟。

代理行廣闊的市場前景的行業特征和輕資產的企業特征，越來越多的企業加入其中，競爭也越來越激烈。代理行業務構成的高度集中註定企業將會向行業集中化和業務多元化發展。

在中國城市城市化率高速增長的情況下，策劃代理企業需要加快區域佈局以及加強專業化服務能力。中國房地產服務行業目前還處於初級階段，隨著城市持有物業的不斷增多，策劃代理企業業務模式將現多元化，物業管理及資產評估等業務將逐步興起。

2014年的代理行業已到瞭"不進則退"的地步。一系列的變化催生瞭代理行業的兩極分化。大公司可以選擇很多項目，小公司卻連飯都吃不飽。這正是很多地產代理行面臨的實際問題。

同時，代理行已新竹五峰土地貸款經走過瞭拼專業能力、拼策劃能力、拼規模效應、拼操盤經驗的時代，若不想被擠出市場，就得在服務管控、精準策劃、區域擴張、模式創新、金融支持等方面做出變革，為投資方提供最權威的解決方案及應對策略，但變身卻遠非坦途。

"如何變形、如何歸零、如何嫁接"成為這些曾經的地產代理寵兒步履維艱後的種種反思。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-15/17042689346.shtml

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萬達投資500億在青島建東方影都

萬達集團在青島投資500億元建設的全球投資規模最大的影視產業基地--青島東方影都昨日正式開工。

資料顯示，青島東方影都項目占地376萬平方米，總建築面積540萬平方米，擁有影視產業園、會展中心、汽車秀、萬達城、酒店群、遊艇中心、國際醫院、酒吧街八個功能區。該項目計劃2016年6月項目一期開業，2017年6月影視產業項目將建成開業。

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萬達500億建影都投資前景暫難明朗

孫宏斌變身地王制造者融創年內拿地花217億

萬達集團董事長王健林表示，東方影都的建設將提升青島文化產業水平，提高青島旅遊檔次，銀行房貸轉貸二胎年息甚至改變青島城市定位，使之成為世界影視文化旅遊名城。據記者瞭解，為保證青島東方影都建成後的運營，萬達已與多傢全球影視巨頭和藝人經紀公司達成初步協議，每年將有30部左右外國電影在青島東方影都拍攝制作。同時，東方影都還計劃引進50傢以上的國內影視制作公司，確保每年不少於100部國產影視作品在此拍攝制作。

據記者不完全統計，這是萬達集團在5個月內開工建設的第3個萬達城項目，而在建的兩個項目投資均超過200億元，這也引發瞭業界對於萬達現金流的擔憂。對此，王健林坦言，萬達有充足的現金流支撐文化產業的發展，在他看來，現金流比負債更重要，萬達二十年來一直堅持銷售為首，現金為王。王健林表示，文化項目不一定就二胎房貸什麼是二胎房貸回收現金慢，因為配備的地產項目，在文化概念的影響下，回收的現金流比地產項目更快。

同時，王健林認為文化電影產業在中國的發展前景可期。他認為，2018年前，中國電影票房收入將超過北美，2023年前將達到北美票房收入的2倍左右。

秀在金秋京城全民選房季之快樂學院派

【點擊報名】10月19日京秦唐三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/07212425914.shtml

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胡繼曄稱地王制造瞭面粉比面包貴的假象

政策不斷加碼，"地王"記錄卻也在不斷被刷新，房企拿地熱情為何依舊不減？中國政法大學教授胡繼曄認為，"地王"們拿地的動機之一就在於要讓百姓認為"面粉比面包還要貴"。

胡繼曄解釋說："房企肯定要實現它的收益最大化，他們通過拿地，一是能夠帶來一個穩定的現金流，另外還帶來一個最大的效應，就是這塊地周邊的二手房價馬上會跟著起來，這個在北京非常常見。其原因在於周邊二手房的業主認識到，房企拿地的價格這麼貴，我這是面包，他那是面粉，面粉比我面包還貴，我面包馬上要坐地漲價，而這塊地的房子也能賣出高價。"

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-0借現金2-02/09252597788.shtml

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郎咸平:樓市將多樣化發展投資房產隻買三種房子

據溫州商報報道，在溫州某項目的全球招商簽約大會上，應邀作演講的著名經濟學傢郎咸平稱，"全面上漲已經不可能出現，今後的樓市必然是有漲有跌，多樣化發展。溫州如此，全國都一樣。"郎咸平表示，盡管受宏觀經濟形勢的影響，近年來樓市呈現萎靡不振之勢，但若將它與另外兩大投資產品股票、黃金相比，樓市投資依然是國人較好的選擇。

對於中國股市，郎咸平自言"絕對不碰",因其"連續6年下跌全球罕見";而對於黃金投資，他則認為，由於美元長期看漲，黃金隻會進一步走弱。

相比前兩者，他認為樓市在經過一二年時間的調整之後，或將趨於正常：有漲有跌，多樣化發展。"在調整完成之後，投資樓市的回報總體上應該可以達到高於通脹率一二個點。"

今後對於樓市的投資者而言，精挑細選尤為重要，郎咸平說。那麼選擇的訣竅是什麼呢？他給出這樣的建議：剛需房、地鐵房、學區房......總之是性價比最高的房子。"即便樓市不振，這樣的房子也是最抗壓的。"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-12/10044446929.shtml

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調查稱南京平均初婚年齡30.4歲結婚成本102.8萬

不想結婚的，條件不允許結婚的，找不著真愛的，先忙事業再顧傢的......種種情況，造成南京人結婚越來越晚。

昨天，記者從南京市民政局瞭解到一組數據，今年已經快過去五個月瞭，南京人的初婚平均年齡繼續向三十開外走：2011年末，南京人的平均初婚年齡還是29.8歲，2012年末就達到30.2歲，今年前幾個月，這個數字繼續"晚"，已經達到瞭30.4歲，而且南京姑娘比小夥結婚更晚。

從今年1月1日至昨天(4月27日)，南京共有30666人結婚，結婚的總平均年齡為31.4歲，其中初婚平均二胎代書二胎代書利率多少免費諮詢試算年齡為30.4歲，其中男性平均初婚齡為30.3歲，女性為30.4歲，女方比男方還要更晚一些。

而南京主城的幾個區裡，又以鼓樓區的初婚最晚，平均初婚年齡為31.3歲，男性為31.3歲，女性為31.4歲。

攢夠瞭首付再領證

昨天，記者在鼓樓區婚姻登記處碰見瞭前來登記的華女士和丈夫高先生。華女士32歲，高先生36歲。剛剛領到結婚證的華女士說，她本科讀瞭四年，研究生又讀瞭三年，等從學校出來已經25歲瞭，工作穩定一兩年，就已經到瞭二十六七歲。雖然和男友已經交往瞭幾年，但是因為雙方都是碩士畢業後才找工作，這兩年才有瞭一定的經濟基礎買房結婚，"攢夠瞭首付再來領證，我們當初說好的。"華女士坦言。

婚姻登記處工作人員告訴記者，比起十年前，現在年輕人普遍晚婚。而且在晚婚青年中，大多是大學畢業生和擁有更高學歷的人群，其中城區女青年晚婚者多是條件比較優越的。"現在上大學的比過去多，畢業年齡就晚，找對象需要時間，對經濟條件要求高，結婚要有房，年輕人攢錢買瞭房子再來結婚，不像過去有房沒房照樣結。"

等不到真愛不結婚

陸敏已經29歲瞭，仍然單身一人，傢裡為她的婚姻大事催促不已，可陸敏自己並不著急。雖然身邊好友勸她不能太挑，可是陸敏堅持沒有"感覺"不行。別人問她什麼是感覺？她也說不清楚，但是對介紹的相親對象始終不"來電"，陸敏又不願意將就。陸敏條件優越，在公司中層擔任主管，傢裡有車有房，經濟獨立，因此，一般女孩兒要求的物質條件，她都並不很看重，但是從小形成的獨立性格，讓她對愛情和婚姻懷抱著"寧缺毋濫"的態度。陸敏說，身邊也不乏條件合適的結婚對象，但是沒有愛情隻有"合適"的婚姻是可怕的，如果沒有感情做基礎，就很難抵擋婚後柴米油鹽傢庭瑣事的消耗，最後的結果很可能就是離婚。"我的同學裡已經有三個離婚瞭，當初就是覺得年紀大瞭趕緊找個條件合適的嫁瞭，現在離瞭婚還帶著孩子，更難。"

婚姻登記處的工作人員說，現在很多大齡剩女的條件都很優秀，但往往她們最難嫁，因為條件一般的女孩往往男方經濟條件、工作條件都不錯就成瞭，可這些姑娘不缺人養活，缺的是精神共鳴，要有來電的感覺，實際上這對男方的長相、身份、文化涵養和個人修養都有很高的要求，而優秀的男性又往往早就被"挑"走，所以優秀女孩擇偶范圍變得更窄，也就越來越晚婚。

南京結婚成本102.8萬

繼《喝餛飩》、《擠公交》等之後，南京本土音樂人韋偉的又一首新歌《老子不想結婚》在網上火瞭，唱出瞭晚婚族的無奈："拜金女看不上現實男""要買車子、要養房子，還要準備幾克拉的鉆石戒指"......還調侃單身狀態"周末不用陪人逛，想睡幾點睡幾點"，眾多無房無車無老婆的三無男人稱這歌唱出瞭心聲。

不久前網上有一個各大城市的結婚成本排行，深圳以208萬位居榜首，北京上海緊隨其後。南京排第六位，為102.8萬。這個排行榜的各項費用中，婚房占據瞭絕大部分的比重，買不起婚房成瞭不少年輕人心中的痛。根據有關調查數據顯示，80後結婚成本比起60後、70後翻瞭數十倍都不止，昂貴的婚姻成本讓很多"底層"年輕人不得不苦苦掙紮賺老婆本。

80後好容易結瞭，又離瞭

記者看到，今年近五個月以來，南京共有11927對夫妻離婚，其中離婚登記的平均年齡為39.2歲，"中年危機"仍然是主流。在年齡構成上，雖然60後、70後仍然是離婚的主力軍，但是80後離婚者的比率在上升。1983年出生的劉小姐跟前夫結婚不到半年就登記離婚瞭。離婚原因是性格不合經常吵架，劉小姐嫌丈夫婚前大包大攬婚後不做傢務，還老玩網絡遊戲，丈夫嫌她懶惰連飯都不肯做，有嬌小姐作風，雙方都個性很強互不相讓，吵多瞭就一致同意辦瞭離婚。

"有結婚幾個月就來離婚的。"婚姻登記處工作人員感嘆，看到來辦離婚手續的人中多瞭不少年輕面孔，就覺得不好受。"有的年輕人還是一臉懵懂，還不明白婚姻責任的重要性。"

生育、房價成本高促晚婚

對於初婚年齡的增長，南京市社科院有關專傢表示，晚婚的女性多是中國第一代獨生子女，雖然收入不高，但是傢庭負擔小，消費能力強，大都自主進行收支管理。因此，這種可以自給自足，不必依賴男性或者傢庭的生活，使得她們精神獨立，更重視事業發展和自我能力提升。

同時，生育、房價成本高是種負擔。該人士表示，由於大學教育的普及和婚育觀念的改變，晚婚已成為年輕人眼中的一種趨勢，而且現在結婚的物質基礎要求比較高，物質成本在增加，有"結婚結不起"的狀況，使得結婚費用越來越高，這在客觀上也造成瞭晚婚現象。同時，生育成本不斷增大，房價不斷上升，都增加瞭結婚的成本。(記者姚媛媛)

新聞來源http://cs.house.s民間二胎利息缺錢急用哪裡借錢ina.com.cn/news/2013-04-30/00152994281.shtml

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春節各地一、二手房充滿"0"成交，不過土地市場確是格外熱。據北京一個房地產監測機構統計數據顯示，1月份北京土地市場共成交26宗，累計吸金405.92億元，僅次於去年11月406.98億元的月成交高點。業內人士表示，預計北京2月土地出讓金有望再次突破400億元。廣州市也不例外，年廿八土地拍賣，黃埔拍出近1.8萬元/m2的樓面地價；5幅位於廣鋼新城白鶴洞內的地塊、約28萬平方米的土地將於2月21日進行掛牌出讓，底價總計高達155億元，這個數字已約相當於去年土地出讓金收入的35%。有市場人士預計廣鋼新城樓面地價可達2萬元/m2。

記者雖然不負責黃埔和芳村兩地的區域報道，不過與這兩個區還是有一點淵源。去年3月新"國五條"出臺，一位好朋友"緊急入市"，左看右看之下去瞭記者建議的萬科金色悅府，最終買下瞭一個80多平方米的小三房，單價1.8萬元/m2。一年不到，黃埔"地王"樓面地價都相當於她的購入價，用面粉的價錢買瞭一個新鮮出爐的面包，朋友雖然當"房奴"負擔7000多元的月供，但也樂得開懷。記者在芳村生活過一段相當長的時間，對芳村非常熟悉，廣鋼曾是芳村的"污染大戶"，傍晚路上都可看到廣鋼方向的鍋爐噴煙，頓時白鶴洞一帶的天空就變灰。

記者曾經到白鶴洞采訪，周邊的經紀告訴記者，廣鋼、廣船員工是白鶴洞二手房的主要購買力，這些國企員工工作和收入都穩定，且又有住房公積金，每年都有新員工入職。後來，廣鋼停產，然後就進入廣鋼新城的新篇章。對於白鶴洞一帶的二手房來說，廣鋼新城和廣佛線二期是兩個利好，廣佛線二期貫穿白鶴洞區域幾個站，該區域的居民不用轉車到西朗乘地鐵，若是再拍出一個2萬元/m2的新地塊，相信樓價更上一層樓。

相比起炙熱的土地市場，樓市卻如近日的溫度一樣--冷冷冷。有地產人士表示，房地產市場上出現"房冷地熱"怪現象並不稀奇，但凡對近些年房地產調控進行關註的人就會發現，"房冷"是短暫的，而"地熱"會進一步推高房價。去年南洲路3.5萬元/m2的"地王"橫空出世，連續數月拉高廣州市的一、二手樓價，但最終到年底因承接乏力而樓市停漲。今年春節前的黃埔"地王"也對樓市產生的影響不大，廣鋼新城的樓面高價相信也會像南洲路地王一樣推動廣州市"小陽春"行情，但3月還有全國"兩會"，相信會給全年樓市定調。有意入市的自住買傢，可以飄過進入"購買/放棄"模式，投資買傢則最好進入"觀望"模式，等等看再說。

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農村三塊地改革方向明確:宅基地可有償退出

??深改組審議農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作意見

??“三塊地”改革頂層設計呼之欲出

??專傢分析，征地范圍將縮小，集體經營性建設用地可出讓入股，宅基地可有償退出

??農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度等廣受關註的農村“三塊地”改革頂層設計呼之欲出。2日召開的中央全面深化改革領導小組第七次會議審議瞭《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，並強調，推動改革頂層設計和基層探索互動，堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線。

??記者從多位權威人士處獲悉，這3項改革的頂層設計方向是，在十八屆三中全會《決定》明確方向和任務的前提下，明確農村集體土地所有權主體和產權主體；完善農村集體土地使用權的類型和權能；探索集體土地所有權的多種組織和實現方式，保障農民公平分享土地增值收益。

??試點

??“三塊地”改革分類實施

??中央全面深化改革領導小組第七次會議指出，要始終把維護好、實現好、發展好農民權益作為出發點和落腳點，堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線，在試點基礎上有序推進。土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革關系密切，可以作統一部署和要求，但試點工作中要分類實施。嚴守18億畝耕地紅線是推進農村土地制度改革的底線、是試點的大前提，決不能逾越。對宅基地制度改革的試點條件和范圍要嚴格把關，不能侵犯農民利益，同時不得以退出宅基地使用權作為進城落戶的條件，這是關系社會安定的重要舉措。中央有關部門和地方要加強指導監督，嚴格把握試點條件。

??記者此前從知情人士處獲悉，農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度的改革試點將緊扣十八屆三中全會提出的農村土地制度改革的任務。大方向是在堅持農村土地集體所有制的前提下，強化土地用途管制，明晰土地所有權；完善建設用地使用權，保障和豐富宅基地用益物權，構建完整的農村集體土地產權制度；充分發揮集體土地的資源和資產的雙重作用，最終形成產權明晰，權能明確，權益保障，流轉暢順，分配合理的城鄉統一建設用地市場。

??針對這“三塊地”，國土資源部有關人士告訴記者，這一輪改革主要有幾大亮點。

??一是將按照集體土地所有權的主體類型，將集體土地明確歸屬為鄉、村、小組三類集體產權主體，探索所有權的多種實現方式和經濟組織形態。

??二是按照土地使用方式和市場需要，建立與國有土地同等的劃撥，出讓，出租土地使用權類型，賦予農村集體經營性建設用地與國有經營性建設用地同等的權利，在符合規劃用途管制和依法取得的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，真正實現與國有土地同等入市，同權同價。

??三是按照所有權產權關系，在集體經濟組織內部探索宅基地的有條件有償使用和自願有償退出的機制，同時還要穩妥審慎的推進農民住房財產權抵押擔保，以擴寬農民增加財產性收入的渠道。

??四是在征地改革中，要縮小征地范圍，規范征地程序，完善補償標準，建立被征地農民合理規范多元的保障機制，除此之外，還將在集體經營性建設用地入市中，建立兼顧國傢、集體、個人的土地增值收益分配機制。

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??探索

??集體建設用地宅基地確權超七成

??中央全面深化改革領導小組第七次會議強調，進行改革試點，對全面深化改革具有重要意義。我國地區發展不平衡，改革試點的實施條件差異較大，要鼓勵不同區域進行差別化探索。

??近年來，各地結合各自的實際，對“三塊地”的改革進行瞭積極的探索，為改革完善農村土地制度積累瞭經驗。

??國土資源部副部長胡存智說，多年來，國土資源部先後部署啟動瞭兩輪征地制度改革試點，逐步提高瞭征地補償標準。截至目前，有十三個省制定瞭征地統一年產值的標準，有六個省已經實行征地統一年產值標準，十個省全部實行瞭征地區片綜合地價，征地的統一年產值標準和區片的綜合地價由省政府公開發佈，補償標準普遍提高30%以上，有的提高瞭一倍以上。

??在擴展安置途徑方面，胡存智表示，一些地方結合實際探索在征地時安排一定的建設用地留給被征地農民集體經濟組織開發經營，使其擁有長期的、穩定的收益來源，目前，全國有20多個省份探索實行留地留物業的安置方式，留地比例一般為征地面積的8%-15%。此外，截止到2013年底，全國已有30個省出臺瞭關於做好被征地農民社會保障工作的征求意見，約有3000萬左右的被征地農民納入瞭基本的養老保險范圍。目前，一些試點經驗已在國務院相關文件中上升為政策，還有一些試點探索為下一步的深化改革提供瞭實踐基礎。

??此外，作為一切土地改革開展的基礎，集體土地所有權確權登記發證工作也在迅速地推進當中。截至2013年底，全國農村集體土地所有權確權登記發證率已經達到瞭97%，接近完成。同時，有關部門加強瞭農村地籍調查，加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證，截止到2014年7月份，全國農村集體建設用地使用權和宅基地使用權發證率分別達到瞭72%和80%。與此同時，絕大多數縣市都已經建立瞭農村集體土地確權登記發證的數據庫和信息系統，為建立城鄉統一的建設用地市場提供瞭基礎信息。

??據胡存智介紹，多年來，部分地區如天津濱海新區、重慶、成都等地開展瞭農村集體建設用地流轉試點，探索增值收益在國傢、集體、個人之間的合理分配；廣東、安徽在實踐的基礎上出臺瞭農村集體建設用地流轉的政府規章；一些地方通過各種方式開展瞭宅基地有償退出，盤活利用為主要內容的試點；成都、溫州等地還開展瞭宅基地抵押融資試點，推進瞭生產要素在城鄉之間自由合理的流動。

??制約

??農村土地資源配置仍低效

??盡管各地都在積極探索，但隨著城鎮化工業化的快速推進，現行農村集體土地產權制度中一些不完善的地方逐步顯現，成為制約城鄉統籌發展的重要因素，這是現在亟須針對“三塊地”改革進行頂層設計的重要原因。

??這次改革所涉及的土地資源非常豐富。據調查推算，截止到2013年底，全國的集體經營性建設用地的面積約為4200萬畝，占全國建設用地總量的13.3%左右，宅基地的總面積約為1.7億畝，約占集體建設用地的54%左右。但是，針對這些重要的資源性資產，胡存智日前表示，長期以來，我國農村集體土地所有權產權不清，歸屬不明，農村土地資源配置低效，侵蝕瞭農村集體所有制度的基礎，影響瞭農業生產。

??征地制度民間2胎缺錢急用哪裡借錢改革方面，據《經濟參考報》記者此前采訪的業內人士稱，我國現行征地制度存在征地權行使范圍過寬、征地補償標準低、征地程序不合理、征地安置途徑單一等多重缺陷。因征地引發的矛盾糾紛日益突出，一些地方在土地流轉過程中還出現“名為流轉、實為強征”的做法，嚴重侵犯瞭農民權益。

??另外，中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文此前說，宅基地制度存在的問題也比較突出。隨著經濟社會的發展，農村戶籍人口不斷增加，土地指標有限，很多地方已經很多年沒有分配過宅基地瞭，“一戶一宅”的承諾難以兌現。此外，由於宅基地的土地無償使用，在一些地方出現瞭建新不拆舊、違規違章建房等情況。因此，現行的宅基地制度亟須改革和完善，要總結各地經驗，逐步向前推進改革。

??胡存智說，人多地少是我國推進城鎮化最大的制約因素，而農村集體土地所有權，宅基地和集體建設用地使用權是農民及農民集體重要的土地權利，直接關系到每個農戶的切身利益，因此這項改革是推進城鄉統籌發展，破解城鄉二元結構的動力源泉。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-03/14305945796043362058652.shtml

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