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房地產剛性成本大幅提高 樓價易升難降
調整在所難免 市場需求的基本面並沒有變
同時，房總較認同萬科總裁鬱亮近期對於市場的看法：2014年市場看起來很差，但與2011年、2012年等年份相比成交金額仍有近50%的增長，市場的基本面沒有變。而2013年市場的確過於火爆，地王頻出，不少開發商也跟隨熱潮虛高定價，尤其2013年上半年樓市受到20%個稅預期影響，成交量被過度放大。
敬請關註"foshanleju"
踏入馬年以來，佛山樓市的市場似乎由熱轉淡，不慍不火，有不少購房者開始持觀望態度。然而，房鳳蘭直言，佛山上半年成交量還是很大，整體成交金額、成交量與往年相比並不遜色，"當前市場的調整一方面受到整體宏觀經濟下行的沖擊，另一方面受到銀行限貸很大的影響。第一季度稍微有點差，但從五月份開始，可以看到成交量有提高，5月全市整體成交量達到110萬平米，環比上升45%，均價為8786元每平，與4月持平。其中南海區成交量環比上升為38%，而且網簽有滯後性，6月底估計會有看到更多的成交數據。"
"大傢很容易忽略7字頭和9字頭樓盤的根本差距，"房鳳蘭解釋，"第一，地段擺在那裡，在成本上占據較大優勢，沒有太多的可比性，對於富裕傢庭來說工業區、老城區的物業即便戶型面積再大也很難滿足他們的需求，他們更希望從整體環境、品牌、物業服務上改善居住，尤其是城市中心區域、公園周邊位置更受他們青睞。第二，品牌開發商的品牌能力代表瞭購買後的居住價值，包括品質、規范、運營、物業都是有保障的。第三，樓盤適應什麼樣的人群，你想和哪些人住在一起，這些都是物業附加的價值所在。"她指出，奧園公園一號是豪宅板塊的豪宅盤，"我們想樹立標桿，讓更多的羅村人把傢安在公園裡，讓更多羅村人認識到我們的品質優勢。"
內容來自sina新聞
新聞來建融台南山上建融源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-24/09004237627.shtml
對於目前佛山市場的降價現象，房鳳蘭認為一方面帶頭降價的是一些集團年度業績目標較高的發展商，年初依據2013年制定瞭過高的銷售目標導致當前壓力過大，另一方面很多樓盤通過精裝修改為毛坯或推出較低素質單位來降低客戶入市門檻。
一直被譽為"玻璃之鄉"的羅村，多年來以玻璃、陶瓷、皮革等傳統產業為支柱，也因此較為重視工業的發展，而忽略瞭市政的規劃，以及對人居氛圍建設的前瞻性。不過，隨著產業升級改造，羅村將打造為以孝德湖、新光源產業為主的新型城鎮，"羅村"蛻變成"羅城"指日可待。
據房鳳蘭透露，2013年拿下奧園公園一號的地塊，本來並非奧園集團的初衷，"因為我們拿地的規模一般會在300畝以上，可以長期發展的。"但後來集團看中的是羅村的潛力和孝德湖公園物業的價格，同時符合奧園開發商運動、健康、理想、生活的開發理念，所以即使地塊面積不大，樓層限高，容積率等受限，他們還是認為，"這是以孝德湖為中心的兩公裡內，最好的地段。"
隨著孝德湖的日漸成熟，北湖新城逐漸形成，以孝德湖為中心，北湖一路、北湖二路、北湖三路為核心路段的羅村新區即將為羅村帶來新的變革。目前，佛山西站也在如火如荼地建設房屋二胎利率年息，"我們對羅村的後市，以及大佛山的樓市仍然充滿著信心。"
對於近期一波又一波的降價潮湧現，奧園公園一號仍穩守9字頭，顯得過於"淡定"。房鳳蘭解釋，"以價換量"這一做法，從整年來看是開發商們正常的營銷手段，隻是今年比往年的幅度更大而已。究其原因，更多是出於業績考慮，"蛋糕就在這裡，剛需產品同質化嚴重，競爭變得白熱化，大傢隻是想更快、更粗暴、更直接一點搶占市場份額。但細心留意可以發現，整個大佛山的價格並沒有產生很大的變化。"
"這幾年房地產商的利潤率已經被擠掉瞭很多"，房鳳蘭坦言，"北上廣深樓價看起來很高，但泡沫並不大，因為區域價值高，需求量大，而土地成本非常高，加之其他成本放在那裡，已經降無可降。"
而回顧奧園集團2013年在南海羅村拿地的經歷，可以發現，兩塊臨近孝德湖的地塊均以近4字頭的樓面價拍下。其中，佛山市南海區羅村街道孝德湖1號地塊，即奧園公園一號銷售中心位置，樓面價達3978元/平米，一度成為羅村當時的地王。"通過計算成本利潤，奧園公園一號的均價一直維持在9500元/平米，是比較合理的"，房鳳蘭直率地說，"我們本來沒有水分，不會以價換量，如果一個公司是負利潤狀態運行，絕對會倒閉。"【回顧：奧園7.268億競得羅村孝德湖1號地塊 溢價59%】【回顧：奧園集團3.345億競得羅村孝德湖2號商住地】
羅村市場容量擴大 剛需改善購房者進入換房時代
多年來，羅村一直以鎮街盤為主，目前整體均價徘徊在7、8字頭，然而，2013年開始，奧園、力迅、招商等大品牌房企，相繼在羅村孝德湖附近拿下地塊，這意味著，羅村傳統的鎮街盤時代或許要轉變為以品質取勝的新時代。
房總認為羅村的區位、產業都比較特殊，從區位上講快速連接廣佛主城區，已被納入佛山主城區規劃，擁有佛山西站、地鐵線路等優勢；而在產業上，自身產業基礎發達，已經形成科技含量較高的產業體系，同時與獅山合並為千億大鎮，未來發展前景非常好。這些優勢使得羅村房地產市場的後市發展更加看好。同時羅村人經濟富裕同時，一直缺乏好的居住環境，目前已經進入一個大規模換房階段，而北湖新城的開發、多個品牌發展商的進入正好滿足瞭他們的需求。
"降價，隻相對於之前定價較高的樓盤，很多樓盤看似降價，其實是回歸到原來理性的價位。"所以，對於全國房地產價格大跌這一說法，房鳳蘭並不認可。
編者按 2014年樓市撲朔迷離，全國樓市成交量下滑，各地專傢、業內人士對於後市走向觀點不一。一方面，經濟學傢茅於軾、謝國忠看空樓市，直言將大幅降價，另一方面，任志強、鬱亮等房企大佬站出來高喊"說房子賣不出去，那是你沒本事"、"看好房地產下半場"......佛山市場在過去幾個月內曾有多個樓盤應聲而降，但也有樓盤逆市價格堅挺，例如位於羅村的奧園公園一號。為此，新浪樂居采訪瞭奧園集團中佛片區副總經理房鳳蘭女士，一探究竟。
奧園公園一號位於孝德湖片區 被寄予厚望
此外，房鳳蘭女士認為，羅村購買人群的實力其實很強，很多本地居民擁有自己的自建房，但對大戶型的改善型洋房還是有更大的需求。所以，奧園公園一號計劃在9月份推出一批120-150平米的大戶型臨湖洋房，"新品除瞭更靠近孝德湖以外，也更註重空間的寬敞度，"房鳳蘭說，"希望帶給羅村人更好的居住體驗。"
未來？孝德湖造新區 北湖新城前景看好
佛山一手住宅供量走勢圖（圖：中原地產）
但是，從2014年上半年的局勢來看，房地產的確受到瞭一些"壓制"。首先，佛山整體的供應量增大瞭。據中原地產統計，今年1-5月佛山新增貨量達383.76萬平米，其中，剛需產品占比較大，"為瞭搶市場，很多項目會把推貨節點放在第二季度。"其次，經濟規模額度控制較嚴，"譬如放款、申請貸款條件嚴苛，利率上浮，公積金放款起碼要半年以上......我們已經實行瞭歷來最嚴格的房地產調控政策，今年雖然看起來紙面上沒有進一步加強調控，但這些銀行政策的變化可以說是更加強力的調控，直接將大部分購房需求壓制延後，無疑給開發商帶來一定程度的壓力。"
新浪樂居訊(編輯 楊潔怡)6月接近尾聲，佛山樓市即將進入馬年"半年考"。經過5月份洶湧的降價潮、高明解限的"羅生門"事件、端午小長假成交量的激增等，佛山樓市似乎到瞭新的拐點。奧園集團房鳳蘭副總經理認為，降價潮隻是原本虛高的房價回到理性價位，目前樓價已"降無可降"，加之羅村發展加速，不少剛需與改善住戶已進入新一輪的換房時代，品質型住宅越來越受購房者看重。
奧園集團中佛片區副總經理房鳳蘭 接受新浪樂居采訪
以上信息僅供參考，以開發商公佈信息為準。本稿件為新浪樂居獨傢原創稿件，版權所有，引用或轉載請註明出處。
奧園房鳳蘭樓市大跌不可能 羅村進入新一輪換房時代
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