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  2月10日，香港新春的賀年氣氛仍濃，新鴻基地產公佈瞭馬年第一個新盤的銷售定價表。用"降價45%"噱頭吸引眼球的，是新鴻基地產在元朗錦田北的新盤"爾巒"。

  元朗位於新界西面，多為農地和香港本土居民的村屋。近年香港房屋嚴重供不應求，很多發展商積極開發郊區，元朗的新市鎮日漸繁華，乘西鐵半小時內即可到達九龍旺區尖沙咀，樓價水漲船高。

  新盤"爾巒"2011年動工，2013年3月，地盤初見雛形時發展商便迫不及待地公佈瞭首輪定價表。當時正值香港政府推出壓抑樓市的六項辣招，二手市場交投量急劇減少，很多購買力都轉向一手新盤，包括新鴻基在內的一眾發展商對新盤定價都很進取。爾巒推售的首批50個住宅單位，實用尺價高至15000港元，售價比元朗其他樓盤高出三成，同時成為元朗區內史上最高價新盤。

  時隔一年，爾巒此次推售的156個住宅，在未計優惠前平均尺價為9268港元。針對香港政府推出的各項額外稅負"辣招"，新鴻基也給出瞭最多8%的折扣優惠，包括樓價5%的即時供款折扣和3%的新地會會員折扣。計入這兩項折扣，平均尺價為8527港元。

  蛇年平均尺價1.5萬港元，馬年減至8527港元，粗略看，爾巒最新定價表確實比一年前打瞭六折。減價確實存在，但幅度是否真的如此之大？

  新鴻基負責售樓的董事總經理雷霆回應指，爾巒的售價"比市價略低"，但他強調低價更多源於結構性因素：去年推出的是面積較大的四房公寓，此次主推三房和兩房小單位，難以直接比較。

  香港地產商在同一個小區內的普遍做法是，面積較大的單位可獲得更佳的景觀和更合理的戶型，比如大單位可以望山望海，小單位則更多是內園景或面朝馬路。

  此外，地產商為吸引眼球放出的"低於市價"訊息也有誤導之嫌。爾巒位於元朗的鄉郊邊緣地帶，距離最近的西鐵站車程需10分鐘，若與元朗市鎮中心的其他樓盤比較，有交通折價也是正常。

  事實上，2013年1.5萬港元的尺價也隻是發展商的一廂情願，爾巒的首批推售定價表最終敲定為1萬港元(扣除車位和發展商優惠)，比意向價又打瞭七折。

  換言之，一年前的開價是亢奮性進取，一年後價格回歸理性，若因此冠上"大減價甩賣售樓"的標簽，並不公允。

  就整體情況看，香港樓價仍在高位橫行。美聯地產統計顯示，平均實用面積尺價為8833港元，同比下跌4%。另一個業界常用衡量樓價的指標，中原城市領先指數最新報118，和2013年年中相若，比1997年的樓市瘋狂期仍高出18%。

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  樓價尚未出現懸崖式下跌，但不可否認的是，從2003年開始的十年大牛市已謝幕，此刻香港樓市處於多方拉鋸的寂靜嶺。

  在成交低迷的時候，會出現焦急套現的發展商拋出"震撼價"測試市場反應，若市場反應好，發展商會逐步提價。這種"先劈價、後加價"策略，香港老牌發展商屢試不爽，最近一次也是由新鴻基發起，在西九龍的豪宅"天璽"上演。

  爾巒減價之所以吸引眼球，也是因為新鴻基在香港的"大佬"地位。新鴻基和李嘉誠的長江實業(0001.HK)同樣被視為香港樓市的標桿，但又略有不同：新鴻基的住宅樓盤對質量要求高，定價也比同業高出一截。相比較而言，長實則采取平價策略，更註重貨如輪轉。

  在爾巒公佈價單翌日，長實負責售樓的執行董事趙國雄表示，爾巒是因為去年推出時反應不理想才無奈減價，相信不會出現新盤減價潮，長實也不會跟隨新鴻基減價。長實的馬年第一盤DIVA售價比首批單位仍有上調。

  有趣的是，以往多是長實率先降價，新鴻基樓價堅挺。但此輪卻是新鴻基帶頭減價，長江實業則表示淡定。兩大發展商劇情反轉，香港樓市在橫行中靜待下一個觸發點。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-16/09432609318.shtml

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