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內容來自sina新聞
上海出臺普通住房新標準 首套房貸覆蓋面有望拓寬
11月3日，上海市房管局發佈公告稱，自2014年11月20日起，上海市執行普通住房新標準，符合新的限制條件的商品房均將被納入“普通住房”，並可以享受優惠政策。
據瞭解，新標準包括住房的面積、價格等三個因素。一是，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式裡弄、舊式裡弄等；二
是，單套建築面積在140平方米以下；三是，實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落於內環線以內的低於450萬元/套，內環
線與外環線之間的低於310萬元/套，外環線以外的低於230萬元/套。
“這次政策調整力度很大，特別是住宅成交價格上限進行大幅上調。對於有意願購房的市民來說，這是一個很大利好，因為首套房貸的認定是與‘普通住房’的認定掛鉤的。”一傢股份行上海地區個貸人士稱。
或將間接影響房貸
據瞭解，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》有關規定，上海地區於2005年6月出臺普通住房標準制度，並在此後進行瞭兩次調整。
最新的一次調整為2012年3月，標準是“內環線以內的低於330萬元/套，內環線與外環線之間的低於200萬元/套，外環線以外的低於160萬元/套”等。但在此後，盡管房地產市場調控力度有所加強，但作為一線大型城市，上海地區房價仍有不小漲幅。
今年9月30日，央行、銀監會發出的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中指出：“對於貸款購買首套普通自住房的傢庭，貸款最低首付款比
例為30%，貸房屋二胎利率多少免費諮詢試算款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金
融機構執行首套房貸款政策。”
“政策出來後，關於調整‘普通住房’標準的呼聲越來越強。”上述股份行個貸人士表示，從他們辦理房貸業務的經驗來看，如今上海內環330萬、內外環間200萬元總價的房子，基本上是陳舊的老公房，很難符合改善性住房的需求。
記者最新獲悉，近日，上海市公積金管理中心還明確瞭，“在結清1套房住房公積金貸款的前提下，再購改善型普通住房的，申請住房公積金貸款時參照首套房貸款政策執行。”
前述股份行個貸人士給記者算瞭一筆賬，一旦參照首套房貸的公積金貸款，也就意味著首付款比例為30%，貸款利率為五年期以上4.50%，有補充
住房公積金的傢庭最高貸款限額為80萬元；若未被認定為“首套”，則首付比例60%，同期貸款利率4.95%，最高貸款限額為60萬。貸款待遇懸殊。
值得註意的是，此次，上海市房管局“普通住房”新標準中並沒有對容積率和面積標準調整，僅價格標準發生變化。
上海市房管局前述公告還稱，“價格標準調整後，本市商品住房(包括新建商品住房和二手存量住房)交易環節中的普通住房比重將有一定幅度的增加”。
“這會間接的影響房貸市場，而且影響會很明顯。因為住宅標準集體提升瞭100萬左右，不小比例的改善型住房將被納入首套房，首套房貸需求將大幅上升。”前述股份行個貸人士認為。
首套房利率下浮仍少見
不過，基於收益成本考量，上海地區商業銀行對首套房貸執行的利率並沒有明顯寬松。
11月13日，記者對工農中建、郵儲銀行的滬上首套房貸政策進行瞭調查，這五傢銀行占據瞭絕大部分首套房貸市場。其中，僅農行、郵儲銀行明確表示，貸款金額超過一定限額可享受優惠利率。
“對於商業貸款在200萬以上的普通住房，我們首套房利率執行9.5折；貸款金額在200萬以下的，我們會就客戶資信進行打分，分數在564分以上的執行基準利率，564分以下的客戶要在基準利率上上浮5%。”農業銀行一位信貸人士稱。
郵儲銀行則要求，客戶商業貸款部分在200萬以上，房齡在20年以下，才能夠在基準利率上進行下浮，下浮比例也在5%左右。
工行、建行上海地區客服則表示，目前政策上首套房貸執行基準利率，但工行也表示，根據客戶買房首付比例、貸款年限、是否為本行客戶、信用狀況等因素會有所彈性，具體要與分支行進行面談。
此外，中國銀行上海地區首套房則在基準利率上仍有小幅上浮，其中對於一般貸款客戶，首套房上浮10%；優質客戶上浮5%。
“優質客戶的評價標準主要包括，例如新房的開發商是否為中國銀行合作企業；貸款人是否為我們行存款、理財客戶，且在我行的總資產有多少等。”中國銀行上海地區一位人士稱。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-14/貸款試算表下載08225938818019622176334.shtml
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