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內容來自sohu新聞
北京樓市“金九銀十”退色 開發商“繃緊沖刺”(組圖)9月北京新建商品房住宅成交6685套,比8月份下降27%;開發商積極推盤,10月份有36樓盤入市業內人士認為,非限購城市下調首付、公積金異地使用等政策對購房者心理影響較大,“後市可期”
作為房地產傳統意義的銷售旺季,金九銀十已經成為業內外共同關註的樓市窗口期。
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伴隨著樓市在今年的逐步回溫,在淡季不淡的映襯之下,“金九”的表現雖然可圈可點,但並不“出挑”;而在接下來的銀十,開發商仍然沒有絲毫放松,繼續保持沖刺狀態。342套,“銀十”平淡開局
據北京市住建委數據統計顯示,截至10月7日,北京國慶長假期間的商品房住宅簽約套數為342套,其中純商品住宅(剔除保障房)為210套;二手房住宅簽約55套。受到小長假的影響,國慶期間樓市簽約基本進入“停滯”狀態。而與2014年同期商品房住宅簽約295套、二手房住宅38套相比,市場基本保持平穩。
有業內人士指出,黃金周期間的網簽數據並不反映市場一線當下的情況,國慶期間的簽約也大部分都是9月的成交。但從目前市場看,房地產救市政策層出不窮,樓市小微刺激不斷,預計10月成交依然會處於高位。
事實上,進入下半年以來,北京新房市場就已經進入瞭去化的快車道,房價的上漲預期增強。而這一點在剛剛過去的國慶假期也有所表現。根據第三方機構調查數據來看,國慶期間,北京中高端項目簽約踴躍,售價已超過10萬元/平方米的京投銀泰琨禦府,實現瞭兩單成交;位於京西的燕西華府,接待客戶超過200組,開發商稱成交額達1.2億元。不僅如此,市場上在售的大部分項目成交均價都出現瞭上行。比如豐臺的一個項目,9月份時售價為6萬元/平方米,10月份則上漲至7萬元/平方米。
因此,開發商在“銀十”推出新項目的積極性較高。統計數據顯示,從10月預計入市的項目來看,高端項目入市積極性高漲。36個項目當中別墅項目占據6席,預期售價6萬元/平方米以上的公寓豪宅項目多達8個。
此外,9月30日,三部委聯合出臺非限購城市首付下調、公積金異地使用等政策,這些政策雖然並非直接針對北京等一線城市。但業內人士認為,從整體看,將對一線城市的購房者心理影響非常大。而且作為人口持續上漲的城市,北京等房地產市場已經領先復蘇,預計北京依然將出現銀十月。
3萬元,成交單價將維持
根據機構數據,北京樓市在剛剛過去的“金九”創造瞭一項新的紀錄:新建普通商品房在9月成交均價達到30947元/平方米,這也是北京普通商品住宅單月均價首次突破3萬元。盡管成交價格突破瞭歷史的天花板,卻仍沒有達到眾多房企心目中“回暖”的溫度。
“9月份的成交情況其實沒有想象中那麼火爆,無論是售樓處到訪量還是實際成交的情況,感覺都不如七八月份。”大興某項目負責人告訴記者,今年的淡季其實不淡,而所謂的“金九”也並沒有出現明顯的交易旺勢。
數據更能說明問題。9月全月,北京新建商品房住宅(剔除保障房和自住房)合計簽約套數為6685套,相比8月份的9275套下降瞭27%。在業內人士看來,量跌價漲的成交趨勢,或許會成為北京樓市的一種新常態。
“樓市供應結構的變化,是造成此輪均價上漲的主要原因。尤其是高端項目的集中成交和通州樓市普通住宅的供應限制,共同造成瞭價格的上漲。”中原地產分析師張大偉進一步表示,在目前的北京市場,房價處於高位,豪宅化明顯,商品房主流成交總價已經達到瞭350萬/套的水平,二手房成交均價也超過300萬元/套,整體已經進入瞭改善領域。這種情況下,最近幾個月可能都會保持月度成交均價突破3萬元/平方米的水平。
10萬+,豪宅或成最大贏傢
值得一提的是,高端項目在近期的樓市表現十分搶眼。9月份,高端項目尤其是單價10萬元以上的項目,單月成交達到瞭14套,成為瞭近3個月以來的最高點。而今年以來,單價超10萬項目已經累計成交175套,再度刷新瞭豪宅成交史的新紀錄。之前,北京成交量最高的豪宅歷史也隻有年度28套。在2015年之前的北京極少數樓市,售價10萬元以上/平方米的豪宅,合計簽約隻有113套。業內人士預計,今年全年,北京單價超10萬元項目的簽約數目或將達到250套的“爆棚”成交量。
“整體高端市場成交活躍度的提升,加之房企在今年普遍已完成銷售目標後,提升利潤水平的訴求更加強烈,是開發商加速推出高端項目的重要拉動因素。而高端項目占比的不斷上升,也將拉動北京商品住宅成交價格水平再上一個新的臺階。”亞豪機構副總經理任啟鑫如是說。
“進入下半年,北京漲價項目開始增多、漲幅開始加大。除此之外,受到頻頻出現的高價地的影響,入市項目中的高價盤也逐漸增多。項目漲價,加之高價盤集中入市、剛需盤供給減少,共同促使成交量放緩;此外,通州此輪炒作的"被退潮"也成為9月成交變化的重要因素。”——亞豪機構市場總監郭毅
走進熱區
通州開盤項目銳減商住熱度持續
盤點憑借諸多利好,一度超越樓市大勢狂奔的通州,曾在今年6、7、8三個月純商品住宅成交屢創新高,並連續蟬聯瞭北京行政區成交排行的冠軍。然而,在升級限購令之後,住宅成交開始由盛轉衰,即使金九的到來,也並未能力挽狂瀾。
據瞭解,在限購前夜八盤集中入市之後,通州區供應開始出現明顯退潮。亞豪機構統計顯示,9月通州僅有東亞尚品臺湖、萬科城市之光、融科千章墅、首開香溪郡、世界僑商中心、V7九間堂和中鐵通瑞嘉苑6個項目開盤。其中,中鐵通瑞嘉苑為自住房項目。亞豪機構市場總監郭毅表示,通州的炒作以及隨後“加強版”限購政策的出臺,使得該區域成交在連續數月時間內持續維持高位水平。而隨著“末班車效應”釋放完畢,成交開始出現大幅下滑。據悉,區域成交從9月第二周便開始大幅下滑。
值得一提的是,通州區因定位的關系,已經成為投資者眼中的熱土,因此商住這類既不限購、還兼具自住與投資屬性的產品脫穎而出,在區域整體成交回落的背景之下依然保持快速上漲。
前瞻據業內人士介紹,從通州區近年來的土地供應情況來看,區域內未來潛在的商住供應相當可觀。2013-2014兩年間,通州成交的商業辦公用地的規劃總建面高達390萬平方米。區域內已經開業的貴友大廈、萬達廣場等,能夠滿足區域的基本消費需求。而通州產業引進相對滯後,區域內寫字樓的租賃、購買需求,均沒有起色。
上述人士進一步指出,受到住宅開發的高周轉及高利潤率的吸引,催生瞭通州大量的商住項目,而其熱度究竟能夠維持多久,就要看政策和大環境層面的落實進度。
盤點“城南計劃”的穩步推進,讓大興區域生活配套逐漸完善的同時,也讓眾多品牌房企爭相進駐。分析人士指出,2015年前5個月,北京市供地30宗,大興就占據9宗。6月下旬開始,大興集中推出多個地塊,使斷頓50多天的北京土地市場掀起小高潮。最值得一提的就是大興瀛海地塊,競拍現場吸引瞭恒大、龍湖首開聯合體、碧桂園、保利等多傢知名房企到場拼搶,經過30多輪激戰,龍湖首開聯合體最終將該地塊收入囊中。中原地產首席分析師張大偉測算,該地塊商品房住宅部分平均樓面價達到3.2萬元/平方米,入市後的售價過5萬是必然的,未來區域內的住宅單價必將突破5萬。
除瞭新地塊的連續入市,有數據顯示,2015年大興樓市更是以高於整體市場5%的去化率讓大興板塊成為京城樓市的大熱點。“大興區由於當前供應的項目多為成熟板塊中的剛需剛改產品,加之第二機場的規劃利好,因此已經迅速取代通州成為新的區域銷量冠軍。”郭毅表示,僅僅是9月上半月,大興區共實現商品住宅銷售(不含保障房與自住房)684套,占全部成交比重為21%,居各區之首。同時,政策導向的刺激使大興區需求集中釋放,吸引項目不斷入市。
前瞻從10月入市項目的區域分佈來看,大興區以6個項目的預計入市量,占據各區供應榜首,產品類型也較為豐富。業內人士指出,土地市場的高熱和政策規劃層面的落實,為大興板塊的發展帶來切實利好,區域熱度持續升溫的同時,也將直接促進價格一路高漲。
大興剛改項目紮堆接棒通州
門頭溝WSD點亮預期改善房為主
盤點土地市場最近的一宗土地交易中讓門頭溝再度成為亮點。9月29日,門頭溝區永定鎮一地塊開拍,首開保利、天恒、中鐵建、華遠等在內的多傢知名房企及聯合體現場爭奪。該地塊最終被電建金地聯合體以20.3億元的總價取得,而這一價格並未觸及價格上限,也成為今年來為數不多的未轉入競建保障房環節的地塊。扣除自身配建的公租房部分之外該地塊折合樓面價在23700元/平方米左右。
據記者不完全統計,目前門頭溝在售待售的項目近20個,包括4個自住房項目。不同於房山等遠郊區域以剛需為主的特點,門頭溝區域主打自然環境牌,瞄準瞭以大戶型的改善型項目為主的定位,比如永定鎮在售住宅以品質洋房為主,如瀧悅長安、V7西園、西山藝境等,售價普遍在32000-35000元/平方米。另外,部分剛需項目如京西金泰麗灣、京漢鉑寓,價格維持在27000-28000元/平方米。此外,華潤西山墅是該區域在售的別墅項目,均價為3.5萬元/平方米。
前瞻業內人士指出,門頭溝的改善型定位,使得區域價格一開始就顯得“更高一籌”。“其中很大一部分原因來自於WSD(首都西部綜合服務區)的產業發展前景和生態涵養區的生態環境利好。”
業內人士測算,上述成交地塊中住宅部分樓面價較為合理,預計未來的合理價格將在45000-50000元/平方米之間,如果按正常節奏在一年半左右後上市,門頭溝區域樓市能否接受如此快的價格漲速尚是未知數。
B10-B11版采寫新京報記者李捷
作者：李捷來源中國新聞網)
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本文來源：中國經營報 
