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  雜費到底有多少?

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  宋延慶/文

蘭德咨詢宋延慶房企每賺2.15元 政府要拿走1.15元

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  稅負到底有多重?

  正因如此,也給不少善於利用政策的企業留下瞭機會。有傢西部地區的企業就非常善用"農林水"等各類補助政策。在我們為該企業做戰略咨詢過程中,雙方共同研究、設計出瞭其城鄉統籌項目、農業生態項目、新型城鎮化項目等的多項補貼方案,甚至開發項目中配建的文體館也能拿到建設補貼。粗略算下來,該企業實際每年拿到的各類補貼有3000多萬元。

  去年央視根據一位李姓律師的推算,曝光說"房企拖欠土地增值稅3.8萬億"後,一石激起千層浪。華遠地產董事長任志強怒斥央視"愚蠢無知",多傢涉事企業聲明"不欠稅",國稅總局也出面澄清說"欠稅存在誤讀"。凡事有弊也有利。"欠稅門"後,稅務部門悄然加大瞭土增稅的征繳力度,但也使公眾得以瞭解到房企稅負之繁雜和沉重。

  而這,也僅是公開的法定稅費,還不包括各類名目繁多的規費、雜費。

  當然,因為不同房企的盈利能力及毛利潤高低相差較大,不同年份毛利率高低也不同,所以稅負也相差較大。2010~2012年間,萬科納稅額一般是凈利潤的2倍。2013年,萬科房地產業務結算毛利率為23.69%,較2012年下降3.72個百分點(結算凈利率12.76%,較2012年下降1.16個百分點);納稅額258億元,與凈利潤之比是1.71︰1。招商地產2013年房地產業務結算毛利率27.5%左右,同比下降約5.6個百分點;凈利潤55.1億元,其中歸屬於上市公司股東的凈利潤42.02 億元,同比增長 26.64%。年內,招商地產支付的營業稅及附加45.8億元,所得稅24.6億元,是凈利潤的1.28倍。融創僅所得稅開支就達21.9億元,占年內凈利潤的67.2%。

  依照當前稅制,涉及房地產開發企業的稅費有11種。這些稅費包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、耕地占用稅、個人所得稅、印花稅和契稅等。這11種稅費中,營業稅、土地增值稅和企業所得稅是房企的三大稅種。

  有多少房企在坐享政府補助?

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-28/15332708490.shtml

  清理名目繁多的稅種和各類規費、雜費,確實已到瞭刻不容緩的地步瞭。在房企平均凈利率隻有12%左右的"中利時代"下,這也是最有可能降房價的空間,而且也應是今後征收房地產稅的前提和基礎。

  房地產項目開發過程中到底有多少雜費?去年,恒大集團曾經對公司有投資項目的全國130多個城市的審批狀況進行過統計。結果發現,從買地到竣工交樓,再到給業主辦理房產證,雖然每個城市情況不一,但也少則蓋50多個章,多則蓋110多個章。當然瞭,幾乎蓋每個章,都要收費。據恒大統計,收費最少的城市也有37種雜費,最多的有157種。

  由於政府補助存在計入的滯後性,加之許多企業在年報中並未詳細列明,因此準確統計總數有相當大的難度。基本上,政府補助主要有三種情況:一是稅收返還款;二是土地項目整理返還款;三是其他,如廉租房補貼、采暖供熱補貼、職業培訓補貼、危舊房改造、項目投資獎勵等。由於缺乏統一、透明的全國性標準,各傢房企在獲得政府補助方面目前面臨最大問題是不公開、不公正,多數情況下需要憑關系、談條件,可謂亂象叢生。

  中小房企的利潤額雖然比不上大企業,但毛利率並不比大企業低,因此稅負也不輕。年報顯示,金科股份"應交稅費"與凈利潤之比0.89,宜華地產是1.32,天業股份高達3.95。特別強調的是,房企年報中披露的三大項稅費肯定是低於企業實際納稅額的,因為還有其他稅費。而且,"應交的各項稅費"也往往隻是實際納稅額的90%左右。

  宋延慶:房企每賺2.15元 政府要拿走1.15元

  截至4月24日(距4月30日年報"窗口期"還有4個工作日),已有167傢上市房企發佈瞭2013年年報,還未發佈年報的企業有43傢,其中包括雲南城投、萬方發展、三湘股份、金地集團等。一份年報從年初拖到現在,估計草稿中有不少數據前後不一致,可能需要進一步"加工"。建議這些企業,平時要加強運營管控能力,建立適宜、高效的計劃統計管理體系,推行標準化的計劃、統計報表(套表),提高統計數據的質量和時效,不要再把精力過多地放在年報和季報"加工"上。

  去年的"欠稅門"事件也有個好處,使公眾知道瞭房企稅負之高。房企稅負有多高?去年萬科實現凈利潤151億元,納稅額258億元,平均每天納稅7071萬元,這還不算名目繁多的各類雜費。統計顯示,算上各類規費、雜費,房企稅費支出大致是凈利潤的2倍左右。當然,高稅費必然最終轉移到房價上。許多人可能不瞭解的是,房企背負著沉重的高額稅負的同時,也有過半企業享受著名目繁多的各類政府補貼,真可謂亂象叢生。

  其實轉嫁到房價中的還有些隱性成本。因為各類稅費的征繳彈性較大,致使開發商不得不投入大量人力、精力。幾乎所有開發商都設有前期開發或報批報建部門,專事公關和辦手續。其間所投入的人力成本和時間成本,最終還是要轉嫁到房價中。

  還有很多雜費,可能很多非地產或非地產一線人員甚至沒有聽說過,比如白蟻防治費、新墻體材料發展基金、散裝水泥專項基金、面積測繪費、渣土外運費、燃氣管網分攤費、自來水新建管網費、防雷減災費,防震檢驗費,等等。

  某房地產項目臨近城市河道,我們曾為該項目的開發商做過濱水住宅產品線研究與咨詢。開發商拿地後,對500多米的河岸進行瞭公園化整治(當然也是為瞭提高產品溢價)。整治過程中,政府有關部門找上門來,開發商不得不繳納河道維護費和水土流失費。

  有開發商戲言,隻要不嫌麻煩想收費,幾乎每個政府部門都能找到理由從房地產項目上"揩油",甚至計生部門也能以檢查農民工的名義收費,而且大都有"紅頭文件"。沒有文件的怎麼辦?也有辦法,最有效的辦法有兩個,一是堵工地,二是在辦公室糾纏不休。

  與法定稅費一樣,各類雜費最終也當然要轉嫁到房價中。各類規費、雜費到底占房價的多少?據恒大統計,按平均值計算,收取的各類規費大約占房價的11%。在為房企做戰略及產品線研究與咨詢時,我們經常做成本利潤和價值成本優化分析,因此能掌握一些房企及其項目的稅費水平。據蘭德咨詢統計,與房地產開發相關的11種稅費,約占房價的13%~15%;各類規費、雜費,約占房價的8%~12%--稅費全部加起來,約占房價的20%~25%,有些三四線城市甚至高於25%。

  綠化環境還要交水土流失費?或許不理解一線開發的人很難理解。還有更匪夷所思的。有開發商在項目用地"紅線"內開挖樓座基坑,挖出瞭文物,於是上報。停工是必然的瞭。文物部門勘察現場後,派駐瞭考古人員。小鏟子、小刷子,一天天地仔細挖掘著。每耽誤一天工期,算上資金成本和給施工單位的怠工費,成本增加20多萬元。可把開發商急壞瞭,不得不找關系做工作。答復是,"可以快點,但要交加班費、文物保護費"。最終開發商還是不得不交。"今後再也不幹這種傻事、實在事瞭。"開發商抱怨說。

  如果把納稅額理解為企業的"社會責任"的話,問題是,房企還要承擔著那些靠收費、罰款得以存在的單位的"運行責任",還要房企流著道德血液的"道德責任"。

  蘭德咨詢統計,截至4月20日發佈年報的110傢A股上市房企中,有64傢企業有政府補助或補貼,占58%。對納稅額統計結果顯示,2013年這64傢企業的平均凈利潤率是10.85%,去掉政府補助後的凈納稅額與凈利潤之比為1.15︰1。也就是說,房企每賺2.15元,就要被征收1.15元。另據新華社記者統計,2007年至2012年六年間,A股上市房企全年凈納稅額與凈利潤之比通常保持在1︰1左右。

  令很多人想不到的是,房企在背負著高稅負的同時,也有些企業在領著地方政府發的"紅包",享受著高額的政府補助。

  據蘭德咨詢統計,A股上市房企中有58%的企業披露有"政府補貼(或補助)"。鑒於香港內房股企業多數不披露補貼額,但估計比例可能更高。查閱上市房企過去幾年的年報,以及從蘭德咨詢的近百傢上市房企客戶情況來看,享有政府補貼的,估計占到60%左右。

  從披露有政府補貼的企業來看,64傢企業去年補貼總額9.94億元,接近10億元。

  對照上市房企過去幾年的年報,我們發現,享有補貼數額較大的有華僑城A、世茂股份、華潤置地 、招商地產、SOHO中國等。其中,華僑城去年獲得政府補助3.66億元;世茂股份2013年(計入當期損益的)政府補助金額是7076萬元(占營業收入的0.7%,占凈利潤的4.3%),2012、2011年分別是8031萬元和4024萬元,三年累計1.91億元。SOHO中國2013年年報中未披露政府補助額度,但從前兩年年報中可以看到,2012年其經營溢利中政府補助為2.03億元,2011年為2.01億元。招商地產在年報中載明的營業外收入的政府補貼,2012年是1635萬元,2013年是3380萬元。

  總體來看,政府補貼占企業營業總收入的比例並不高,特別是大企業。但對一些中小企業來說,卻有明顯影響。新湖中寶暫未發佈2013年年報,但從半年報中可以獲知,其計入當期損益的政府補助金額是5458萬元,占(歸屬於上市股東)凈利潤的24%。而2012年上半年該公司獲得的政府補助高達2.18億元,占當期凈利潤的77.31%;2011年全年獲得政府補助更是高達4.85億元,占當期凈利潤的35.15%。知名度較高的企業中,2013年萬通地產也獲得2889萬元的政府補助,占凈利潤的7.6%;金科股份獲得補助額7726萬元,占凈利潤7.9%。另外,2013年榮盛發展、中華企業、上實發展等也獲得瞭較高的政府補助。

  總體來看,近年來A股上市房企納稅額一直不斷上升,增幅遠高於利潤增幅。據新華社記者統計,2007年至2012年納稅額分別為233億、300億、415億、563億、830億和978億元,分別增長瞭76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%,2013年年前三季度增長28%左右。

  房企稅負有多高?2013年,64傢A股上市房企凈納稅額與凈利潤之比為1.15︰1。也就是說,房企每賺2.15元,政府要拿走1.15元,企業隻拿到1元錢。

  這不得不讓我們思考,即使沒有統一、透明的全國性標準,地方政府是否也應公示相關補貼政策?否則在"本分"企業與善用政策的企業之間就會不公平。另外要思考的是,除全國性大企業外,政府補助為何頻頻降落在那些盈利能力差的地方性中小企業上?而獲得政府補助多的那些地方性中小企業,盈利能力增強的又有幾傢呢?

  某種意義上說,房地產企業與政府之間的關系確實扯不清,道不明,已形成瞭誰也離不開誰的共生關系,而這一共生關系還隻是整個房地產價值鏈上的其中一環。事實上,房地產業已形成瞭一個復雜的生態系統。在這一生態系統中,政府在食物鏈最上端,相當於占有一半左右明股和暗股的第一股東;開發商處於中遊,算是既食草又食肉的雜食動物;而設計、營銷、咨詢等服務商,處於食物鏈末端,基本上隻有"喝湯"的份兒。