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中國第一豪宅的銷售迷局
資料圖
大一山莊，"大"與"一"二字分別取自《莊子·天地篇》與《老子·道德經》，"大"、"一"兩字組合即為"天"字。這個希望能為金字塔頂端人群提供返樸歸真境界的超級豪宅項目，在現實中卻未能遺世獨立，諸多矛盾和難以理解的現象如迷霧般將其緊緊包裹。
尚未開賣前，大一山莊已連續3年獲得中國第一豪宅的稱號。由於超乎尋常的慢節奏，該項目遭遇瞭獨棟別墅禁令、商品房限購、限價、限網簽等一連串調控措施，見證和親民間二胎 民間二胎利息算法缺錢急用哪裡借錢身體驗瞭近幾年房地產調控的政策變化。雖然歷經風雨，但這個項目依然以一種特立獨行的姿態昭顯著它的個性：整整8年時間隻建起瞭20棟別墅，賣掉17棟後還虧著幾億元，請頂級設計師、用頂級材料，用比別人多一倍的時間賺少一半的錢。"這不是一個用正常商業運作思路可以理解的項目。"一位操盤手感慨地表示。
廣州某代理機構的高管更是直言："一個成功的豪宅項目，一年應該賣掉80%，這個項目恰恰相反。隻能說，從做藝術品的角度，它還算是成功的。"
調控的見證者
位於廣州北部的廣從路車流繁忙，沿路分佈著大量的汽配、汽修店及汽車站，如果不留心，很難關註到路邊的一塊石頭上被綠蔭掩映著的"大一"二字。而這就是2009~2013年連續5年在"中國10大超級豪宅"排行榜中名列第一的大一山莊，低調的大門內，最貴的一套別墅達3.8億元/套。
該項目坐落於白雲區白雲山脈鳳凰山麓，占地15.2萬平方米，由95棟風格各異的建築組成，整個項目分北、中、南三個區開發，第一期推出的是北區20棟獨棟別墅，每棟面積850至1400平方米，全附有泳池與過千平方米的私傢庭院。該項目開發商為廣東中力集團，由廣東中鼎集團、廣州市祥能投資公司、廣東陽江市機械築路工程公司、廣州市越中建築安裝工程有限公司四傢股東公司出資組建成立，註冊資金3億多元。四個股東都是來自廣東陽江的民營企業傢。
根據廣州陽光傢緣的網簽數據，大一山莊目前的住宅已售套數隻有2套，均價5.3萬元/平方米，銷售面積為810平方米。而由於該項目大部分的獨棟別墅都有2個房產證，因此實際網簽的隻有1棟別墅。2013年以前，該項目一直是零網簽記錄，也因此曾被稱為"最有價無市的豪宅"。
用"命運多舛"來形容大一山莊並不過分。2005年6月21日，中力集團以5億元成交價拿下該地塊，但進場時卻發現土地仍有歷史遺留問題。此後兩年，開發商一直在此進行協調，直到2007年下半年才開始施工。而在2006年5月，國土資源部就已宣佈一律停止別墅類房地產項目的土地供應和審批，禁批獨棟別墅用地。為規避禁令，開發商便以雙拼的名義做獨棟別墅，於是1棟別墅便有瞭2個房產證。
沒想到，這一當時看來頗為明智的舉措很快便成為影響其銷售的桎梏。2010年年底，廣州限購令出臺，已擁有1套住房的廣州戶籍居民和能提供納稅證明的非戶籍居民，限購1套住房。擁有2套及以上住房的戶籍居民、擁有1套及以上住房非廣州市戶籍居民傢庭、不能提供納稅證明的非戶籍居民，暫時沒有購房資格。
對每一套產品都擁有2個房產證的大一山莊而言，限購令基本等同於禁售令。2010年初，大一山莊發佈即將面市的消息，但還沒開盤就遭遇瞭限購令出臺，當時開發商樂觀地預期限購可能會在幾個月後取消，因此將開盤時間推遲到瞭2011年年初，但形勢的演變再一次超出瞭預料，限購不僅沒有撤銷反而不斷加強。
已經數次踏錯節奏的中國第一豪宅最終還是選擇瞭低調開盤，最低售價也從2009年公佈的2.5萬元/平方米大幅躍升至6萬元/平方米，一次性付款總價5000萬元/套起。為瞭應對限購措施，該盤與被限購的客戶簽訂瞭買賣協議("隱形合同")，約定等到限購令解除再正式簽約。而客戶可以在交付足額的款項後，提前收樓入場裝修。
然而，利空的消息接踵而來：2012年底，廣州開始對高價商品房實行網簽限制，單價超過2萬元/平方米的樓盤的網簽量受到嚴格控制。限網簽的直接後果就是大一山莊目前隻有2套網簽成交。2013年4月，廣州市房管局發文表示，將對住宅預售價格進行指導，要求新盤的價格不能超出地區平均水平，舊盤新貨的售價也不能超過上一期的價格。而大一山莊目前隻有首期19棟別墅申領瞭預售證，這意味著其新一期產品已經失去瞭漲價資格。
"現首期已基本售罄，新一期產品會在10月份左右推出，價格未定。"6月26日，大一山莊營銷總監張吉伏對中國房地產報記者表示，該項目是今年1月份在產品已是現樓形態時才正式開賣，此前都隻是收客戶定金。"目前賣瞭17棟，這個月有三四套可以網簽。"
奇特的慢周期
雖然境遇如此波折，但張吉伏並不認為大一山莊的銷售受到調控的太大影響，因為"項目賣的節奏比政府預期的慢得多。"據其解釋，大一山莊所面對的客戶都是富有的企業主，不少傢庭都有四五個成年子女，因銀行二胎 銀行二胎車貸貸款全省皆可處理此不必擔心購房名額的問題。而網簽數據少，是因為項目總價高、付款周期長，"1億元總價的話，客戶選擇按揭方式付款，五六千萬元的貸款額度隻有銀行總行有審批權，起碼要花半年以上的時間才能批下來。就算一次性付款，資金也得有一定時間才能到位。"
但在同行眼裡，大一山莊始終是個異類。"正常來說，十幾萬平方米的建築面積，最好三四年就消化掉，即便是想實現利潤最大化，慢慢賣個8~10年，但至少要有一個好的銷售節奏，因為這樣的項目一年的財務成本都要兩三億元。"某上市房企的高管百思不得其解。
據接近大一山莊的知情人士透露，開發商自己對項目的銷售進度也頗為不滿意，此前已經換瞭好幾撥營銷班子，最近都還在尋找操盤手。"也找我們談過，但我們不敢接。之前接的同行都無功而返。"某代理公司高層表示。
在這些業內人士看來，大一山莊存在著營銷手段無法解決的"硬傷"。首先是區位，跟珠江新城等豪宅板塊相比，大一山莊隻有內部環境好一些，周邊還近似城鄉接合部；其次，產品戶型太大，動輒上千平方米，市場需求非常少。而由國內外知名設計師操刀的設計雖然獨特，但不接地氣，與市場需求脫節。最後，這個項目被開發商當成藝術品來做，想著慢工出細活，但政策頻繁變動，過長的開發周期意味著倍增的開發風險。據瞭解，大一山莊光是第一期設計方案就花瞭2年多時間，建築材料從預定到貨至也有1年。
"雖然地價便宜，但最後賺的可能還沒普通項目多，還不如直接靠囤地賺錢。"上述操盤手說。大一山莊所在的白雲區如今地價已暴漲至2.5萬元/平方米，僅土地升值就能給開發商帶來約33億元的收益。而大一山莊的20棟別墅投資20億元，隻收回13億元。
棋至中盤，大一山莊能挽救頹勢、提振銷售的手段隻剩下瞭價格。以近期該項目成交的一棟別墅為例，買傢將銷售單價從7萬~8萬元/平方米砍到瞭5萬元/平方米左右。此前，大一山莊2號樓盈水閣標價1.8億元，3號樓紫蝶軒標價1.68億，合計3.48億元，最終也被一個客戶以2億元的總價一起買下，折價幅度超4成。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-08/11582289890.shtml
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