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內容來自sina新聞

基金三季度 賣地產減裝備

  《基金周刊》上期刊發"基金三季度'棄醫藥愛軍工戀文化'"專題後,業內反應強烈,人們對基金的行業最新偏好備加關註。本期我們將目光鎖定在房地產及高端裝備上,一個貌似昨日黃花,一個則像明日翠竹,然而基金三季度卻既賣地產又減裝備,同樣的減持,其間會有什麼玄機呢? 如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

  截至三季度末,主動偏股型基金持有房地產股市值451.12億元,占股票投資市值比為3.34%,相對標準行業配置比例低0.75個百分點

 基金持續三個季度減持房地產 近七成基金公司低配賺小錢

  截至上周末,房地產板塊指數10月份以來上漲3.68%,遠遠超過上證指數2.30%的漲幅,該板塊三季度曾上漲11.95%。不過,基金卻不 為所動,依然低配該行業安心從中賺小錢。據基金新聞部記者觀察,截至三季度末,基金前十大重倉股中僅有58隻房地產股,與二季度末佈局的百餘隻相比明顯下 降,相對標準行業配置比例低0.75個百分點。這已經是公募基金連續第三個季度減持並低配房地產股。

  "房地產銷售面積的下滑將傳導至房地產投資,在房產下行周期中,基金減持房企其實順理成章。基金經理普遍中長期看空地產股。"有基金分析師對記 者表示,不過,短期內的政策效應也會慢慢刺激市場成交量的回升,房地產企業的股價會迎來一波反彈,但反彈的高度依然會受制於地產下行大周期的壓制。

 基金持續三個季度減持房企

  據基金新聞部及WIND資訊最新統計,基金三季度整體持有房地產股市值451.12億元,占股票投資市值比為3.34%,低於股票市場標準行業 配置比例0.75個百分點;二季度末,基金整體持房地產股市值占股票投資市值比為3.49%,低於股票市場標準行業配置比例0.32個百分點;一季度末, 基金持有房地產股市值占股票投資市值比為3.92%,低於股票市場標準行業配置比例0.24個百分點。而去年底,基金持有房地產股市值占股票投資市值比為 4.08%,高於股票市場標準行業配置比例0.04個百分點。從持股市值占基金凈值比例上看,去年底基金持有房地產股市值占比為1.84%,而今年三季度 末已經降低至1.18%。

  顯然,基金今年以來持續減倉並低配房地產股。其中,基金在一季度減持房地產股74.6億元;二季度房地產成為基金減持力度最大的行業,股票市值占凈值比例從一季度的1.37%下降到1.17%。

  "房地產銷售面積的下滑將傳導至房地產投資,在房產下行周期中,基金減持房企其實順理成章。基金經理普遍中長期看空地產股。"有基金分析師對記者表示。

 近七成基金公司低配房企

  從基金資產配置上看,可對比341隻重倉房地產股的基金中,有195隻低配房地產業,占比為57.18%。也就是說,有近六成的主動管理型偏股基金低配房地產股。大成景陽領先、大摩消費領航等29隻基金持有房地產股市值不足百萬元。

  從基金公司的角度看,可對比74傢基金公司中,有50傢基金公司持有房地產股市值低於股票市場標準行業配置比例,占比67.57%,接近七成。

  具體來看,低配房地產行業超過4個百分點的基金公司有兩傢,分別是信達澳銀基金、東吳基金,三季度末持房地產股市值分別293.20萬元、 623.78萬元,持股市值占基金凈值比例分別為0.06%、0.07%,持股市值占股票投資市值比分別為0.08%、0.09%,與4.09%的標準行 業配置比例相比,均低於4個百分點以上。寶盈基金、前海開源基金、英大基金、天弘基金等16傢基金公司同樣對房地產股不感冒,低配超過3個百分點。

  不過,也有基金公司對房地產股高看一眼,認為近期房地產政策放松信號不斷釋放,房地產板塊存在博弈機會。新華基金三季度持有房地產股市值為 7.54億元,持股市值占基金凈值比為5.80%,占股票投資市值比為13.33%,相對於股票市場標準行業配置比例高配9.24個百分點;此外,上銀基 金、光大保德信基金、安信基金等同期高配房地產業超過6個百分點。 減持

  地產股

  超配基金公司名稱 持有地產股市值 占基金凈值比(%) 占股票投資市值比(%) 相對標準行業配置比例(%)

  (萬元)

  新華基金 75,416.02 5.80 13.33 9.24

  上銀基金 685.00 0.33 13.05 8.96

  光大保德信基金 208,936.22 7.40 10.40 6.31

  安信基金 1,481.16 0.34 10.19 6.10

  信誠基金 52,751.50 2.53 8.21 4.12公司信貸利率多少免費諮詢試算

  益民基金 26,275.16 6.46 8.01 3.92

  國投瑞銀基金 121,661.97 3.56 6.82 2.73

  天治基金 15,180.25 3.69 6.78 2.69

  華安基金 297,909.74 4.77 6.53 2.44

  南方基金 305,146.33 1.53 6.52 2.43

  低配基金公司名稱 持有地產股市值 占基金凈值比(%) 占股票投資市值比(%) 相對標準行業配置比例(%)

  (萬元)

  信達澳銀基金 293.20 0.06 0.08 -4.01

  東吳基金 623.78 0.07 0.09 -4.00

  寶盈基金 1,770.81 0.07 0.13 -3.96

  前海開源基金 212.59 0.15 0.19 -3.91

  英大基金 20.78 0.09 0.24 -3.85

  天弘基金 577.01 0.00 0.29 -3.80

  平安大華基金 296.49 0.03 0.33 -3.76

  銀河基金 5,064.69 0.23 0.34 -3.75

  國海富蘭克林基金 4,050.09 0.34 0.46 -3.63

  泰信基金 4,299.63 0.51 0.68 -3.41

  超配低配房地產股前10名基金公司一覽

  數據來源:《證券日報》基金新聞部及Wind資訊 制表:趙學毅

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-10/08112977908.shtml

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保利地產一季度凈利同比增五成

??民間二胎設定金額任何問題免費諮詢繼萬科A之後,另外一傢的地產龍頭保利地產也發佈瞭一季度業績預告。公司預計一季度實現凈利潤同比將增加50%左右。

??一季度的業績同比增長的主要原因是竣工結算面積增加導致營業收入同比增長,以及毛利率較高的項目結算金額比重較大導致整體毛利率同比提高。

??對比保利地產的靚麗的業績,萬科A4月3日公佈的一季度業績則顯得有些遜色。公司預計一季度業績同比下降約54%至61%,盈利范圍在6億元至7億元之間。主要原因為:上年同期結算中高毛利項目多、投資收益高,而本報告期結算無此特殊情況。今年一季度凈利潤同比下降的情況,不適合作為預測全年利潤變化的依據。公司當前預計,2015年全年凈利潤同比仍將增長。

??從二級市場上的股價走勢看,保利地產大大跑贏萬科A,保利地產今年以來股價漲幅為20.33%,而萬科A則僅有5.32%。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-12/08175992812619709591895.shtml

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宜蘭五結建地貸款恒大去年利潤頗豐 許傢印稱三線城市將成主戰場

  恒大地產昨日發佈瞭2013年全年業績,實現營業額936.7億元人民幣,同比上升43.5%,其中房地產開發分部之營業額為人民幣922.3億元,占比達98.5%;凈利潤為137.1億元,同比上升49.3 %。

  受益於良好的業績表現,恒大地產將今年的合約銷售目標定為1100億元,較2013年增長約10 %。

  對於恒大地產去年以來頻頻在一二線城市拿地,恒大地產董事局主席許傢印在昨日業績發佈會上表示,這是為瞭進行區域調整,並不是看淡三線城市。他還一再強調,現在有人說三線城市不行,這是錯誤的觀點。個別城市供過於求是正常的,形勢並沒有那麼悲觀。如果今年GDP的增長在7.5%~8%,那麼一線城市房價將上漲10%以上,二三線城市房價將上漲5%以上。

  均價上漲帶動毛利率上升

  與2012年凈利潤下滑相比,恒大地產在2013年的盈利能力有瞭明顯提升。

  財報顯示,恒大地產去年毛利為276.5億元,同比上升51.8%;毛利率則從2012年的27.9%上升至29.5%。凈利潤為137.1億元,比2012年的91.8億元上升瞭49.3%。股東應占利潤從2012年的91.7億元上升37.5 %至126.1億元。扣除投資物業評估增值的主營業務凈利潤凈額從2012年的62億元上升66.3%至103.1億元。

  對此,許傢印表示,恒大地產在過去幾年都是大幅度讓利給民眾,去年價格適當回歸,在此基礎上完成瞭1000億元合約銷售目標是不錯的成績,希望今年價格繼續再回歸一點。

  許傢印言下之意,恒大地產今年的銷售均價還會繼續上升。

  而對於2014年1100億元的銷售目標,恒大地產董事局副主席、總裁兼執行董事夏海鈞表示很有信心完成。夏海鈞認為,中國房地產形勢總體不是特別好,但應看到一個重大變化,即中國房地產正產生一種集群效應。一方面,大型開發商在全國佈局廣泛,抗風險能力更強,業績普遍較好;另一方面,在房地產嚴格調控的情況下,金融體系會將有限的資源給大型開發商。

  而從過去3年來看,恒大地產的銷售額增長也較為穩定。該公司2011年、2012年、2013年的銷售業績分別是803.9億元、923.2億元、1004億元,每年增幅都保持在10%左右。

  截至2013年12月31日,恒大地產凈負債率降至69.5%,較2012年顯著下降14.7%;持有現金總額536.5億元,較2012年末上升113%;連同未動用之銀行融資額度483.9億元,共擁有可動用資金1020.4億元。

  "未來,我們的毛利率將維持在30%左右,凈利潤率為10%~15%。"夏海鈞表示。

  看好三線城市

  值得註意的是,恒大地產一反其主攻三四線城市的策略,在去年大舉在北京、廣州、深圳等一二線城市拿地。

  數據顯示,恒大地產在2013年新購土地66幅,新增土地儲備主要分佈於北京、上海、廣州、深圳等一線城市,以及天津、杭州、南京、重慶、長沙、海口等經濟發達的49個城市,新增土地儲備成本約2633元/平方米。

  其中,單土地貸款南投中寮土地貸款2013年12月4日一天,恒大地產就在上海和南京砸下近100億元拿下6幅地塊。

  許傢印在昨日的業績發佈會上解釋,這主要是為瞭進一步優化一、二、三線城市的項目佈局,提升總體盈利能力。

  對於一線城市拿地價格較高的問題,許傢印表示,這是基於對市場的未來判斷。如果國傢的經濟增長在7.5%~8%之間,那麼一線城市房價漲幅到年底將達到10%以上,二三線城市房價漲幅到年底將達到5%以上。

  "目前,我們已經基本完成瞭一、二、三線城市的區域調整,既要有一線城市、發達的二線城市,也要有三線城市。未來的拿地原則是"消耗多少,補充多少"。"許傢印表示。

  根據2013年的業績數據,恒大地產在去年合約銷售額的98.7%均來自於濟南、合肥、沈陽、重慶、長沙等二三線城市,其中二線城市占比約42.8%,三線城市占比約55.9%。

  截至2013年底,恒大地產共有土地儲備1.51億平方米,分佈於全國147個城市,覆蓋全國全部一線城市及絕大多數省會城市;項目數量總計291個,一二線城市項目數量占比為45.4%;土地儲備平均成本約949元/平方米。

  恒大地產大舉進軍一二線城市,是否表示其看淡三線城市?許傢印對此否認。他表示,中國市場很大,三線城市有600多個,個別城市房地產供應量過大是正常現象,不能用個別城市的表現來說所有的三線城市。說三線城市不行的觀點是錯誤的,恒大地產去年三線城市銷售占比56%就是一個有力的佐證。"隨著中國城鎮化進程的加快,未來的主戰場應該是在三線城市。"





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-01/08082669150.shtml

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房企千億俱樂部或擴容 萬科老大地位遇勁敵挑戰

  得益於上半年房地產市場供銷兩旺,多傢標桿房企紛紛交出靚麗成績單。

  昨日(8月27日),《每日經濟新聞》記者發現,繼去年綠地與保利房地產銷售額突破千億後,恒大、中海、萬達都將突破千億大關,今年房企千億俱樂部可能從3傢擴容至6傢。

  盛富資本和協縱國際總裁黃立沖對記者表示,從2010年地產調控開始,央企國企幾乎是逆市崛起,資金實力與拿地優勢是它們能在寒冬發展的最重要原因。民營企業也有自身優勢,它能在市場出現逆轉時,迅速作出反應,適應能力強。

 6房企全年銷售額有望破千億

  公開資料顯示,今年前7月,恒大地產實現銷售額527.2億元。在日前舉辦的業績發佈會上,恒大總裁夏海鈞表示,公司對今年完成千億銷售目標充滿信心。老牌勁旅中國海外同樣表現強勁,前7月實現合約銷售額633億元,公司更將年初提出的銷售目標提升20%至960億元,銷售額接近千億。

  表現出眾的還有商業地產巨頭萬達集團,公司日前公佈的數據顯示,上半年實現收入745.1億元,其中商業地產公司收入567.2億元,完成全年目標1367億元的41.5%。萬達集團董事長王健林透露,下半年集團目標收入為1071億元,包括開業萬達廣場(小區網 論壇)13個、五星級酒店11個,三星級酒店3個,這意味著萬達地產業務極有可能突破千億銷售額。

  與此同時,第一梯隊競爭也漸趨激烈。中報顯示,恒大地產今年上半年核心業務凈利潤為46.6億元(扣除投資物業評估值),超過同期萬科45億元的凈利潤,首次在盈利上超越萬科。

  值得關註的是,隨著中國建築表態將地產業務註入中國海外後,中海地產今年的銷售額或突破1500億元,無論從規模還是盈利都有可能成為房地產行業新的"巨無霸"。

 大房企紛紛回流一二線城市

  黃立沖表示,從2010年地產調控開始二胎貸款率利年息利率多少免費諮詢試算,央企國企幾乎是逆市崛起,以保利為例,這幾年的擴張速度明顯快於萬科,資金實力與拿地優勢是它們能在寒冬發展的最重要原因。即使進入千億俱樂部,像保利、綠地、中海這些"國字頭"房企依然能憑借這種優勢繼續發展壯大,甚至超越萬科。

  但他也認為,民營企業也有自身優勢,尤其像萬科在公司機制上的優勢,能讓它在市場出現逆轉時迅速作出反應,適應能力更強。在"回歸一二線城市"的呼聲中,以北上廣深為代表的經濟發達城市或成為這批千億房企角逐的重點。

  夏海鈞表示,雖然恒大早期以二三線城市作為公司發展的立足點,但隨著公司實力的壯大,最終進入北京等一線城市是公司的戰略目標。目前條件也已經成熟,恒大會利用充足現金流補充一二線城市的優質項目。

  保利地產副總經理胡在新也表示,保利地產始終鎖定一二線城市,並適度輻射三線城市,有選擇進入資源優勢明顯的城市。

  據悉,今年初,保利地產提出"3+2戰略",即以北、上、廣為核心,在環渤海、長三角、珠三角,構建3個300億級的城市群,在以成都、重慶為中心的成渝,武漢為中心的中部,構建兩個200億級的城市群,一線城市依然是保利地產未來發展的在重點。

  "大型開發商紛紛回流一二線城市,標志著早些年為瞭繞開限購令而深耕三四線城市的戰略宣告失敗,不少開發商為此交瞭學費。"黃立沖認為,一二線城市由於經濟基礎及人口流入支撐,房地產市場再壞也壞不到哪裡去,三四線城市卻貸款試算 excel面臨人口流出與產業基礎薄弱的威脅。

  夏海鈞也提醒,一二線城市競爭非常激烈,除瞭像恒大、中海、萬科這樣具有強大實力的發展商可以在此競爭,中小開發商基本沒有生存的空間。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-28/08222386879.shtml
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3.8萬億欠稅成房價上漲的替罪羊房貸二胎 什麼是房貸二胎利率多少免費諮詢試算



三重二胎

  沒想到,臨近年尾之際,一個與百姓生活交集不多、在稅務部門眼中也屬於"小稅種"的土地增值稅突然就火瞭一把-- 央視一則關於房企欠繳3.8萬億土地增值稅的烏龍新聞報道以及隨後房地產界對此展開的反擊,讓許多納稅人都不瞭解的土地增值稅一下成為瞭網絡熱詞。此情此 景,讓筆者不禁想起兩年前發生的另一起烏龍稅務新聞。

  2011年8月,一份偽造的"國傢稅務總局47號公告"在網上流傳後被媒體誤以為是稅務總局的正式文件並寫成"年終獎個人所得稅計稅方式改變"新聞報道刊發,之後包括央視在內的全國媒體跟進報道,造成該烏龍新聞兩天內在全國廣泛傳播。

  為何會把這兩件事聯想起來?因為這兩起事件背後反映出來的問題何其相似!而這些問題更值得大傢關註。

  一份偽造的"國傢稅務總局47號公告"為何能瞞過全國媒體?一個重要原因是,這份偽造的稅務公文"糾正"瞭現行"個人稅前收入多1元稅後所得少一截"的不公平計稅辦法,回應瞭多年來民意對個人所得稅稅制缺陷的訴求。因此,當這個偽造文件出現後,被眾多媒體誤以為真。

  同樣,這次圍繞土地增值稅"3.8萬億欠稅"新聞所發生的一切也有其特定的背景,即房價持續上漲下的民生訴求,隻要房價還在漲,相關的話題就有熱度,媒體必然會不斷尋找並曝光其中的問題。而土地增值稅由於征管中存在的問題較突出,被媒體揪住也就不足為奇。

  目前土地增值稅征管中究竟存在什麼突出問題?一位稅務部門工作人員曾這樣對筆者感嘆:"我們都不願意碰它。有執法風險。"、"一個房地產項目從開發到銷 售,時間跨度長,還涉及那麼多部門和環節,要我們一一準確核實成本和扣除項目,我們哪有這個能力?不要說幾億、幾十億的房地產項目,就是農民宅基地上的一 棟五層樓房子,我們能看懂的也就是地上那五層,地下那些誰看得懂?"從近年來稅務總局不斷下發加強土地增值稅征管的文件來看,或從稅務總局此次就央視報道 答記者問的內容看,實際上都承認瞭目前土地增值稅征管中確實存在不少問題。

  在筆者看來,這次央視"3.8萬億欠稅"新聞報道其實找到瞭很好的新聞介入方向,可惜瞄準的靶子沒定位在土地增值稅征管漏洞產生的根源在於稅制缺陷,而把打擊目標瞄向瞭依稅制行事的房企。結果,讓房企"3.8萬億欠稅"變相成為人們抱怨房價上漲的替罪羊。



敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-04/09183776454.shtml

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央行密集啟動 定向降息 PSL或擴至商業銀行

  7月25日,彭博社傳出消息稱,央行向河北銀行提供10億元低息再貸款,不過這暫時並未得到河北銀行的確認。

  而21世紀網記者從多個渠道獲悉,今年7月以來,央行接連向內蒙古、上海、漢口、長沙等多傢地方銀行,分別提供瞭額度為5-10億元不等的低息再貸款。

  早在今年3月,央行圈定額度為500億元的支小再貸款,向市縣級中小銀行提供低息貸款資金。這些專項低息再貸款僅用於支持小微企業,截至目前500億元總額度尚未用完。

  分析人士指出,如果說國開行獲得瞭一萬億三年期的PSL低息貸款,同時央行以500億元支小再貸款向地方中小銀行釋放低息流動性,這表明央行已經從多個層面啟動"定向降息"。

  "定向降息"正式拉開大幕

  "關於國開行獲得一萬億元低息PSL貸款,輿論大多數從貨幣寬松的角度解讀,實際上這是中國央行首次定向降息。"農業銀行總行高級經濟師何志成告訴21世紀網記者。

  不僅如此,繼央行通過PSL引導中期政策利率之後,最近多項政策出臺,定向降息的擴散效應正在通過多條途徑向縣市級金融機構滲透。

  7月23日,國務院常務會議最新出臺"新金十條";24日,銀監會下發《關於完善和創新小微企業貸款服務提高小微企業金融服務水平的通知》。諸多文件旨在引導流動性向實體經濟有序流動,其中定向降息將發揮關鍵性作用。

  7月25日,《湖北日報》報道,近日人民銀行[微博]武漢分行向該行發放6億元支小再貸款。據漢口銀行有關人士介紹,"其中的關鍵在於,該項貸款以利率較低而廣受歡迎,預計不超過全行貸款利率的平均水平。"

  另據報道,人民銀行上海分行與上海農商銀行簽訂不超過10億元支小再貸款授信協議。值得註意的是,其中將視情況對部分小微企業貸款采用基準利率。

  農業銀行首席經濟學傢向松祚[微博]對21世紀網記者說,"與往年央行專項提供的小微資金不同,此次是在定向降息的大背景下提供資金援助,其亮點在於央行硬性要求較大幅度降低利率。"

  在央行今年新創的多個貨幣工具中,對比PSL與定向再貸款,其關鍵點仍然在於利率降低瞭,至少在定向區域利率下行幅度比較大。隨著低息貸款在貨幣政策中的作用凸顯,PSL利率以及再貸款利率將更多地反映政策意圖。

  7月24日,中金公司表示,有關部委正在審視利率市場化對資金成本的影響,一旦地產調整的下行壓力加大,未來6-12 個月存在基準利率調整的可能性。

  國傢統計局原局長李德水在接受21世紀網記者采訪時表示,"在4月與6月兩度定向降準之後,定向降息的預期正在加強,央行應盡快出臺新的基準利率或政策利率,用短期和中期政策工具引導市場利率水平。"

  券商人士普遍認為,多項政策指向利率市場化,定向降息將顯著利好銀行與金融機構。在監管政策引導下,銀行將在設定貸款利率時提高向實體經濟讓利的空間。

  "當理財產品融資成本降下來的時候,加權平均貸款利率一定會往下走,實體經濟融資成本一定會往下走。"華泰證券首席分析師徐彪表示。

    PSL或將擴至商業銀行

  7月25日,渣打銀行發佈研報稱,中國央行PSL政策能否奏效,很大程度上取決於資金發放的規模和速度。但是這是外資流入不足的情況下,繼續增加央行資產規模的方式之一。

  渣打銀行還表示,央行之前尚未房貸二胎 增貸貸款全省皆可處理動用過抵押補充貸款(PSL)這一工具,但是若經濟今年疲軟,央行將繼續進行政策調整,其中包括利率政策。

  另據有關媒體報道,國開行獲得一萬億元PSL貸款之後,該行針對棚改資金的貸款利率將在基準利率上下調十個百分點,為5.895%。

  一位國開行系統人士稱,"資金要監管好,利率不能高,政策性還是很強的。"而有關知情人士透露,國開行獲得1萬億PSL的利率約為"4%略高一點",較大幅度低於市場中長期利率(約5%-6%左右)。

  有關人士分析,PSL利率與一年期國開債的發行利率基本持平。今年以來,一年期國開債發行利率基本都在5%以下,6月以來回落到4.3%以下。由此可見,相當於一次非對稱的"定向降息"。

  梳理今年央行動作,"定向降準+定向降息"聯袂登場,竭力降低實體經濟的融資成本。

  一方面,兩次"定向降準"針對農村金融機構釋放瞭大約8000億元的資金投放;另一方面,PSL為國開行提供低息貸款,在特定的棚改資金領域進行定向降息,這也被稱之為"定向降息第一單"。

  業界關註的焦點在於,商業銀行能不能以低息從央行獲得PSL貸款?農業銀行在研報中指出,雖然目前央行沒有公佈PSL細節,但貸款對象將包括政策性銀行、全國性商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行以及農村金融機構等。

  國信證券指出,從中長期來看,PSL成為打造中期基準利率的標的,但這需要PSL總規模達到一定量級才可實現。目前大規模的PSL僅放出國開行第一單,這意味著PSL後續將放量投放,商業銀行獲得PSL貸款的可能性在增加。

  那麼,商業銀行獲得PSL的操作路徑如何?國信證券宏觀分析師鐘正生解釋說,首先,央行將設立一套風險評估體系,對商業銀行貸款進行評級,並根據評級結果給出一個折價率,投放的基礎貨幣數量與這個折價率相關。其次,央行要求商業銀行為獲得的流動性支付一個利率,就是PSL基準利率。

  "在監管方面,對商業銀行來說,由於PSL貸款仍然保留在表內,因此PSL操作並不會轉移貸款資產的風險。"鐘正生解釋說。

  據記者瞭解,目前央行還沒有拿出可作為PSL抵押資產的清單,業界預計,未來商業銀行將被允許以地方債等其他資產向央行獲得PSL。基於此,央行可以通過調控PSL的利率,進一步影響地方債的發行利率。

  事實上,除瞭棚戶改造、鐵路建設等領域以外,其他基礎設施領域獲得PSL的可能性也非常大。由於涉及實體經濟的多個領域與產業,這對央行來說,又多瞭一款利率調控的工具。央行可以用這種方法,影響棚戶改造、鐵路建設、基礎設施建設等多個領域的資金利率。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-26/08032836379.shtml
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內容來自sina新聞

105傢上市企業黯然退場 棄房資金約1600億元



  房地產行業環境的日趨嚴峻,讓不少"黃金十年"跨界撿錢、原本隻想"分一杯羹"的外行企業陷入資金危機,房地產業務出現虧損,甩掉"房二順位房貸利率任何問題免費諮詢地產包袱"成為越來越多公司的共同選擇。

  就在8月底,重慶資本巨頭隆鑫集團旗下隆鑫地產,被曝多個項目陷入停工狀態,或將轉手重慶新城開發建設有限公司,全面退出地產業務。而此前的7月份,南京新百發佈公告稱,今後將集中精力突出主業,逐步退出房地產業務。

  前7個月樓市股權交易超60宗

  今年5月,則有南京中北(集團)股份有限公司公告稱,旗下南京中北瑞業房地產開發有限公司已經以1.24億元轉讓給明發集團,退出地產業務。同期,北大荒也宣佈,由於市場前景不佳,將終止與呼倫貝爾天順房地產開發有限公司聯合開發海拉爾"天順新城"房地產項目合作關系、退出"天順新城"房地產項目的議案。

  此前,還有金發科技、南京高科、水井坊、TCL集團等上市公司也已經紛紛表態,將專註主業,逐漸剝離房地產業務。此外,還有部分企業掛牌出讓旗下房地產項目。根據北京(樓盤)產權交易所網站的信息顯示,8月份僅北交所掛牌的房地產行業項目就占到全部掛牌項目的1/3,其中,超過80%的掛牌項目都為非房地產主業企業所有。

  據時代周報記者不完全統計,進入9月份以來,上海聯合產權交易所掛牌的產權項目中,涉及房地產業的項目共計6項。其中包括光明食品集團旗下桐廬飄鷹置業有限公司51%股權、國傢電網公司下屬北京華中園房地產開發有限公司50%股權、中國電子信息產業集團有限公司下屬濰坊科信房地產開發有限公司100%股權、上海中虹(集團)有限公司旗下鎮江虹孚置業有限公司100%股權以及21929萬元債權等等。

  "從我們的監測來看,從今年年初至今,房地產行業的規模股權交易確實有所增加,同比去年增加瞭至少兩成,涉及資金超過百億元。"北京產權交易所一位負責人在接受媒體采訪時明確表示。

  另有機構統計,今年前7個月樓市股權變動頻繁,規模股權交易已經超過60宗,披露的交易值也超過200億元。

  "這才剛剛開始,後續有可能還會增加。"中原地產市場總監張大偉向時代周報記者預測稱,"之前房地產非主營業務的企業,進入房地產行業的數量太多瞭。現在黃金十年過去瞭,房地產暴利結束,對企業經營的要求越來越高,那些主營業務非房地產的企業精力也有限,可能會發現這個行業越來越難做,離開房地產行業會越來越多。"

 8年105傢上市企業退場

  在某機構中國高級分析師薛建雄看來,樓市"黃金十年"後的土地貸款屏東琉球土地貸款這一波"退房潮",大約始於2012年。

  "2009年、2010年這兩年房地產比較火爆,所以2010年、2011年這兩年外行進入房地產行業的特別多。"

  薛建雄告訴時代周報記者:"到瞭2012年、2013年的時候,這些外行的開發商就被套得很難受瞭,2013年認為能解套但是很難解得瞭,就算是房價上漲瞭,但是平攤瞭專業技術水平,還是賺不到錢,還是會虧錢。所以去年有一些趁市場好就解套瞭,還有一些沒解套的現在虧得更厲害。"

  一項公開的數據是據Wind資訊統計顯示,在A股2000多傢上市公司中,除瞭房地產與建築業外,2005-2012年主營收入構成中明確顯示涉及房地產業務的公司共計238 傢,而到瞭2012年年報中,這一數值降到瞭133傢,也即8年間,有105傢,約44.1%的涉房上市企業選擇瞭"脫離房地產"。

  這105傢撤離樓市的上市公司從事的主營業務主要分佈於商業貿易、公共事業、化工、農林牧漁、醫藥生物、紡織服裝、食品飲料等行業。其中,商業貿易"涉房"企業最多時高達37傢,化工行業"涉房"企業達21傢,公共事業、醫藥生物"涉房"企業分別達18傢,交通運輸、紡織服裝、農林漁牧、食品飲料的"涉房"企業數量,則分別為17、13、13、12。

  以醫藥行業為例,Wind的數據統計發現,在申萬行業183傢醫藥生物企業中,2005-2012年主營收入明確涉及房地產業務的有18傢,而在2012年年報,華潤三九、華神集團、華東醫藥等8傢企業主營收入已不"涉房"。而進入2013年後,羚銳制藥、白雲山A、中恒集團、西南藥業、雲南白藥5傢公司也公告表示退出房地產。食品行業"醋老大"恒順醋業的地產之旅始於2003年,而到瞭2012年年報顯示,其房地產業務毛利率僅為10.4%,受房地產業務所累,公司當年虧損3705.84萬元。恒順醋業最終"迷途知返",自2012年12月宣告剝離地產業務。

  雲南白藥在去年3月發佈公告轉讓旗下房地產子公司白藥置業全部股權,表示"為專註主業"退出房地產業務。根據雲南白藥歷年年報顯示,2007年,白藥置業無營業收入,也無凈利潤。2008年白藥置業仍然無營業收入,凈利潤虧損41萬元。2009年更是虧損455萬元,2010年白藥置業出現563萬元的盈利。但2011年度實現營業收入2.145億元,凈利潤為-111萬元。

  今年7月底宣佈退出房地產業務的南京新百,主營零售百貨業。2009年為避免與當時實際控制人王恒旗下的金鷹商貿同業競爭,南京新百擬將主營業務百貨經營變更為商業地產開發和運營。彼時媒體報道稱,"南京新百所擁有的商業地產資產方面,在南京河西一塊地拆遷已近尾聲,拆遷完成後將盡快做好規劃施工,商業地產再添一個項目。此外,2008年,南京新百在鹽城購買瞭一塊200畝土地,2009年底在蕪湖建設的新百大廈五星級賓館將基本竣工,同時對商場進行改造"。

  不過,該公司房地產業務同樣不順利。根據南京新百2013年年報,2013年公司商業方面實現營業收入27.60億元,房地產業實現營業收入2.06億元。而就在7月初海通證券發佈研報稱:"其地產業務將在2015年步入收獲期",不久,南京新百宣佈退出房地產業務。

  "拿塊地就撿錢的時代已過去"

  中原地產市場總監張大偉將外行企業"退房"的原因作瞭總結:"我們做過一些分析,主要原因很簡單,從資金成本、資金價格上來說,很多主營業務不錯的企業目前都面臨著一些資金問題,所以它們隻能退出房地產行業,因為房地產行業轉移資產相對來講容易一些。另外一個原因就是跟房地產業整個利潤的下滑有關系,現在房地產業的平均利潤在下滑,特別是對於那些主營業務是房地產的企業來說,它們本身的利潤率就是低於行業平均線的,在目前這種情況下,更面臨著利潤收縮的問題,所以隻能棄房。"

  張大偉稱,隨便拿塊地就撿錢的時期已經過去。"行業利潤降低瞭之後還是需要專業型的公司,隻有專業型的公司才可能做到比行業平均利潤高一些。房地產行業優勝劣汰,肯定會導致一些企業離開這個市場,這才是一個行業正常的標準形式,不可能隻要進入這個行業就賺錢,那這本身也是一個畸形的市場。"

  薛建雄告訴時代周報記者:"這些外行本來認為房地產很容易做,結果進來發現不那麼容易做。"

  不過事到如今,非房地產主業企業盡管有心退出,卻或已經陷入瞭無人接盤的困境。北京產權交易所一位負責人就曾公開表示,目前房地產企業大部分都存在著資金鏈緊張的問題,因此買方需求並不旺盛。與2011、2012年相比,企業通過交易所轉讓房地產項目的熱度已經下降瞭。而中信證券房地產分析師丁勇文則評價認為,目前掛牌轉讓的大部分房地產資產,屬於"盈利不高"的資產,無人接盤也在意料之中。

  一個比較典型的例子是,今年2月份,中石化將其持有的河南華誠房地產開發有限公司(以下簡稱"河南華誠")25.17%股權及1.63億元債權掛牌轉讓,該國有產權股項目當時的掛牌價格為1.64億元,即河南華誠25.17%股權轉讓底價為人民幣105萬元。

  可是7個月過去後,該項目依然未能順利轉讓。9月初,該國有產權股項目再次掛牌,而此時河南華誠25.17%股權對應掛牌價格僅為1元。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-28/09352926950.shtml

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土地市場火爆 2月份多城續演 馬上有地

  2014年伊始,部分房企在持續火熱的土地市場實現瞭"馬上有地",而對於依賴土地財政的地方政府而言,則順利實現瞭"馬上有錢"。

  1月份,京滬杭三地土地出讓金收入超過千億元,僅北京一地,土地出讓金收入就超過瞭去年同期的7倍。

  據CRIC監測數據顯示,1月份北京共有19宗經營性用地出讓,已成交經營性用地面積達300.11萬平方米,同比增長74%;成交金額高達403.10億元,同比增長128%。土地成交平均樓面價也提升瞭31%,達到瞭1.34萬元/平方米,平均溢價率達62%。

  針對土地市場持續高溫的情況,中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰認為,去年銷售市場的火爆、房價的節節攀升帶給開發商很大的信心,再加上開發商去年的回款融資情況普遍不錯,因此造成今年年初各房企積極拿地的情況出現。

  從全國土地市場看,2月份將延續升溫趨勢。杭州市國土資源局資料顯示,2月份杭州將有27宗地塊計劃出讓。從總量上看,雖然比1月份有所下降,但是考慮到春節長假,27宗地塊依然算是一個比較大的推量。 北京2月份已經確定出讓的經營性地塊有16宗,合計土地建面達到瞭242.6萬平方米,其中7宗掛牌地塊起價已經達到瞭175.16億元,預計2月份土地出讓金有望再次突破400億元。

  中原地產首席分析師張大偉分析認為,從全國土地市場看,因為土地財政的存在,導致在樓市火爆的時候,政府願意更多賣地,部分高價地的出現又促進瞭房價上漲。

  "土地價格的上漲,明顯影響瞭購房者、開發商的預期。從2013年來看,各地都出現瞭部分地塊的樓面價超過周圍在售物業價格的情況。地價與房價是相互影響,在目前情況下,地價房價均在互相促進上漲,2014年新地塊上市,定價很可能會再次上漲。"張大偉告訴記者。

  此外,張大偉認為,新一輪地王潮主要出現在一二線城市,證明全國房地產市場已經分化,房企選擇在一、二線城市聚集,競爭更加激烈,而這種泡沫化的發展也導致市場存在調整的可能。

  相對土地市場的火爆,樓市方面則顯得要略微平靜一些。中國指數研究院近日發佈的數據顯示,2014年1月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10901元/平方米,環比上月上漲0.63%,是2012年6月以來連續第20個月環比上漲。同比來看,全國100個城市住宅均價與2013年1月相比上漲11.10%,漲幅較上月縮小0.41個百分點,為2013年1月以來首次縮小。

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  十大重點城市房價漲幅依然走在前列,北京、上海等十大城市住宅均價為19226元/平方米,環比上月上漲1.22%,較去年同期上漲17.11%。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-08/09503910692.shtml

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三中全會公報土改信號積極 房產稅未被提及

  11月12日,十八屆三中全會閉幕,在公報摘要中,土地制度改革被認為信號積極,但被寄予更高期望的房產稅則並未在公告中出現。多傢證券機構分析人士表示,重大決定的全文目前還沒發佈,預計將在本周的周末或者下周公佈,現在對政策走向下定論為時尚早。

  土地制度改革信號積極

  從公告全文看,有兩處直接牽涉到土地制度改革。一是"要建立公平開放透明的市場規則, 完善主要由市場決定價格的機制,建立城鄉統一的建設用地市場。";二是"讓廣大農民平 等參與現代化進程、共同分享現代化成果。要加快構建新型農業經營體系,賦予農民更多財產權利,推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。"

  21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為,這意味著集體建設用地直接入市有望試點推開。

  桑豫峰談到,"建立城鄉統一的建設用地市場,完善城鎮化健康發展體制,賦予農民更多財 產權利",這幾句統領全局的話,為新型城鎮化建設,為土地制度改革包括集體建設用地改 革,指出瞭方向,作好瞭基礎鋪墊。集體建設用地改革是新型城鎮化建設的核心之一,相信將會穩步推進。具體的改革方案,有賴於中央的經濟體制改革領導小組作出部署。

  民生證券研究院副院長管清友也認為,這說明土地制度有重大變化建融彰化田尾建融,土地流轉加快推進,同地同權。

  不過,中信建投蘇雪晶稱,土地流轉是需要在未來5-10年不斷運作、慢慢改善,很難現在就明確預期,因為土地流轉的前提首先就是土地確權,"傢底還沒摸清,怎麼做?"

  另有證券分析師表示,公報至少表明土地供應會變化,以前是管理需求,今後將加強供應,相信這已經包含在政策推進和改革中。

  蘇雪晶就此認為,土地市場並不需要大規模供應,特別是那些沒有效果的土地。"有的房企在三四線大量土地儲備,並不一定是好事,估值反可能是降低的。"

  "在一線城市核心區,即便加大土地供應,滿足供給仍然會很難;而在三四線城市,用土地流轉來沖擊市場,並不會給房地產行業帶來更大影響。"蘇雪晶表示。

  房產稅鏡中月水中花?

  在公報裡,業內普遍關註的房產稅改革並未被提及。21世紀不動產集團桑豫峰就此表示,這也不奇怪,全會決議是綱領性的,它提出要"完善稅收體制",也暗含瞭要推進財稅制度改革,但具體改革方案也要由經濟體制改革領導小組部署。

  桑豫峰認為,有一點可以肯定,三中全會是深化改革的動員大會,包括房地產制度改革在內,經濟領域的改革將全面有序推開,對此我們應該抱有信心。

  中信建投蘇雪晶則表達瞭不同的觀點:"房產稅爭論的焦點在於存量房空置問題,如果要全面征收,就必然需要人大立法,因此對房產稅的憂慮大可不必。"

  如果房產稅目的是打壓房價,可能對房地產行業會造成偏負面的影響;如果隻是完善稅收制度、完成地方稅收的一部分,那麼即使未來征收廣泛的房產稅,對房地產市場也不會造成不良影響。

  不過,蘇雪晶也認為,房產稅未來一定會征收,而且可能會取代土地出讓金等方式,但究竟多長時間我們無法增貸二胎任何問題免費諮詢判斷,"它甚至可能需要10年以上來完成。"



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-13/09333719556.shtml

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姊妹橋將打通芙蓉北路 瓶頸

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  本報訊(記者 章盛莉 實習生 周達)本月中旬,芙蓉北路新瀏陽河橋將完成瀝青路面攤鋪,具備通車條件。記者昨日從長沙市城投基礎設施建設項目管理有限公司獲悉,這座新瀏陽河橋最快有望8月10日進行路面瀝青攤鋪。該橋通車後,芙蓉北路曾經的"瓶頸"路段通行能力將增加一倍。



芙蓉北路新瀏陽河橋建設進入掃尾,本月中旬將達到通車條件。餘志雄 攝

  芙蓉北路是城北交通大動脈,瀏陽河橋是其中一個關鍵節點。現有的芙蓉北路瀏陽河大橋於1993年底竣工通車,長293.6米,寬24米。與芙蓉北路60米寬的路幅相比,橋梁寬度不到道路寬度的一半,車輛上橋時,雙向6車道變窄為雙向房屋二胎 民間房屋二胎利息貸款全省皆可處理4車道,成為芙蓉北路上的一個交通"瓶頸"。

  芙蓉北路新瀏陽河橋位於既有大橋的東側,全長396.3米,寬19.5米,距離老橋2米,比老橋高2米。新瀏陽河橋通車後,將與老瀏陽河橋形同姊妹,共同承擔交通功能--新橋負責由南往北的車輛單向通行,老橋負責由北往南的車輛單向通行。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-08-07/07564351878.shtml

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"央五條"發佈一周 長沙首套房貸未現松動跡象



  上周,央行"喊話"不許停止個人購房貸款,對個人住房按揭貸款,商業銀行要資源優先配置、利率合理定價、提高貸款發放和審批效率。一周過去,市場反應如何?日前,記者走訪長沙十餘傢商業銀行,發現針對首套房貸銀行積極性並不高,利率未有松動跡象,仍上浮10%-15%。

  調查



  新政暫未吹松長沙房貸利率

  19日上午,記者來到晚報大道的郵政儲蓄銀行,工作人員告訴記者,現在銀行首套房個貸的利率上浮10%。工作人員透露,央行發佈的政策在地方執行比較遲緩,他們沒有收到調整利率的通知,目前仍然按照以前的利率標準操作房貸。

  農行先鋒支行的工作人員也向記者表示,央行發佈公告之後,支行還在調整之中,目前他們還不能準確地說首套房的個貸利率為多少,但是基本上還是按前段時間的利率標準執行。

  記者走訪建設銀行營盤東路支行、興業銀行長沙三湘支行、中國銀行德雅路支行時,銀行均表示,房貸利率暫時沒有變化。與此同時,多個接受記者采訪的剛需項目負責人也表示,銀行首套房利率暫時沒有下調,且依然按原來的放款速度進行。

 原因



  利率市場化或難讓房貸政策落實

  為什麼央行"喊話",但是地方銀行沒有動靜?"商業銀行一方面有逐利的本性,另一方面也會有貸款額度的要求。"某商業銀行長沙分行負責人說,雖然央行態度明確,但是落實下來並非易事。由於利率市場化正在推進,銀行面臨的經營壓力很大,房貸利率一時間很難下調。

  此話也得到地產開發商的證實。一位資深地產人士指出,在目前個人房貸業務利潤空間縮小、資金成本高企的背景下,各銀行更傾向於將資金發放至利率更高的小微企業貸款等業務領域,以實現利潤最大化。"央五條"屬於框架指導意見,雖然利好樓市,但如果要各銀行強有力地執行,仍需要出臺具體的配套細則。

  不過,記者在采訪中發現,盡管普遍的首套房利率未有松動,但是銀行還是對部分貸款人開瞭一扇窗。"一部分對銀行綜合貢獻度大的市民,銀行會考慮給予他們基準利率。土融建融台中東勢土融建融"一商業銀行東風路支行行長說,購買銀行理財產品、有存款結算的優質客戶,可以享受銀行二胎年息借貸增貸轉貸到基準利率。

 相關鏈接



  剛需者活用三招巧貸款

  在房價還沒有出現根本性變化的情況下,銀行的偏好轉向將給"剛需族"帶來巨大壓力。專傢建議購房人巧用金融手段,尋找貸款新方法。

  招式一:註意抓時點,月初申請貸款爭取充裕的放貸額度。

  招式二:"商貸+公積金"組合申請模式。

  招式三:通過擔保機構合作獲取專業貸款方案。





新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-05-21/08594155083.shtml

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佳兆業現金流恐不足以維持運營

??北京商報訊 (記者 齊琳 張茜嵐)2014年對於佳兆業而言是一個多事之秋。昨日午間,再次停牌的佳兆業在公告中披露瞭目前集團的財務狀況,預計去年佳兆業集團擁有人應占綜合純利將較2013年大幅下跌,甚至可能會出現現金流不足以維持運營的情況。

??此外,公告顯示,截至去年底,佳兆業集團境內外計息債務總額達650.09億元,境內債務總額達479.7億元,這其中應付銀行的債務為124.2億元,應付非銀行財務機構的債務為355.5億元;境外債務彰化彰化農地貸款額總計達170.38億元。

??而預期在今年底前需要償還的債務本息總額在341億-355億元之間。值得一提的是,這一債務額相較於早前媒體統計的280億元要高出許多,這也讓接手郭氏傢族股權入主佳兆業的融創中國面臨的風險和難度更大。佳兆業還在公告中表示,集團債務重組將加快,預計2015年4月完成。

??佳兆業在昨日發佈的公告中進一步解釋,倘若近期公告中所披露的佳兆業集團物業項目的鎖定及限制沒能在短時間內撤銷或解決,佳兆業的現金流將受到不利影響,不足以維持其營運,而佳兆業集車貸銀行利率團資產的價值將也受不利影響。因此,鑒於佳兆業的財務狀況及其未來義務,預計重組將需加快進行。

??另外,佳兆業集團擬定於2月16日在中國深圳與其境內貸款人進行初步會晤。由於債務重組在融創信納情況下完成是購股協議項下的一項先決條件,因此已邀請融創派代表出席本次會議。佳兆業方面表示,會預期在切實可行情況下盡快與其境外債權人磋商重組方案,目標是於3月底前達成協議,並於4月完成重組。

??佳兆業股份於2月16日起停牌,並將於適當時進一步刊發載有債務重組進展及集團財務狀況的任何最新消息的公告。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-17/08395973249109937926232.shtml

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銀行借錢利率二胎年息內地房企紛赴港上市解渴 專傢稱與京政策不相悖

  "香港山西商會經濟論壇"1日在山西太原召開,德勤咨詢(背景)有限公司合夥人赫東認為,資本市場扶持的均為健康的規模地產商,且北京、上海、深圳等地已要求拿地房企承擔一定汽車貸款試算二胎年息比例的經適房、保障房義務,所以與北京樓市政策並不相悖。

  據赫東介紹,國企招商地產在香港成功借殼上市,今年6月發佈公告,將對佛山、重慶等8項房地產業務發股。中國政府調控樓市政策繼續從緊,內地房企如招商、綠地、萬達、郎詩等房企紛紛到香港借殼上市建立境外融資平臺,萬科更是以不足3%的低成本發行瞭8億美元債,震驚市場。

  赫東分析,同樣規模折合人民幣約50億元如果在內地發行,成本約要8%,中間省去約2.5億元人民幣的費用。

  "房地產業具有極強的融資需求,如果得不到很快就會倒下去,赴港上市屬企業自保行為,雖然內地房企幾乎"人人喊打"但規模房產商還是比較健康的",赫東表示:"北京、上海、深圳等地的房價未見疲軟,面對調控,房產業會改變行業佈局,但不會有大方向的變化。"

  香港菱電發展有限公司、香港山西商會會長胡曉明說,香港政府對需求量、人口變化常年深入調查研究,提供瞭大部分住房,"一半香港人都住在政府提供的住房裡,香港政府是香港最大的房地產商",所以內地政府應政府應加大供應量,但"如何估算需求是一門學問"。

  12.14新浪樂居北京大型看房團點擊報名

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/08382519017.shtml

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北京自住房被曝價格倒掛 專傢:政策有必要調整



??隨著商品房價格在逆市中持續下調,推出伊始異常火爆的北京自住型商品房,最近被曝出現價格倒掛現象,預售價格高於附近普通商品房。天下財經調查發現,在部分地段,自住房項目確實正在喪失價格優勢。

??來廣營自住型商品房項目位於北京北五環附近的北苑地區,這個項目的最高限價是每平米兩萬八千元。可記者咨詢附近的一傢中介,卻發現周圍的普通商品房,也有這個價格能買的。

??這樣算下來,每平方米的價格比兩萬八千元高不瞭多少。而且,與自住房相比,它可以隨時買賣,所以顯然更具有建地貸款嘉義竹崎建地貸款吸引力。

??北京順義後沙峪的金地悅景臺自住房項目附近,也有類似的情況,而且還出現瞭價格倒掛現象。這裡的自住房售價一萬九千元每平米,而在周邊的裕祥花園小區,一套99平方米的南北通透二手房,售價隻有177萬,算上1.5%的契稅和1%的個稅後,總房款接近181.5萬元,折合單價1萬8330元/平方米,明顯低於自住房價格。裕祥花園的個別大戶型房源,報價更是低到瞭1萬5000元/平方米。

??不過,中介提醒,這樣的商品房並不多見,而且之所以能跟自住房比價格,原因也是多種多樣。

??盡管比自住房便宜的商品房並不是普遍現象,但經過4個月的市場發酵,截至目前,自住房相比商品房的價格優勢確實一直在減弱。北京朝陽北路的自住房項目和東壩區域的自住房項目,也都有價格倒掛的現象出現。

??考慮到自住房未來出售的種種限制,部分購房人難免產生觀望、猶豫的心理。一些機構因此開始唱衰自住房。那麼,自住房到底怎麼瞭?又該何去何從呢?中國房地產學會副會長陳國強認為,從整體看,自住房的優勢依然存在,並且未來還可能拉大。不過他同時表示,從一些項目的選房熱情不高來看,自住房政策有必要進行適當調整。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-25/16195942924375199367716.shtml

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北京為何不能取消限購 業內需闖四大關

  "限購"可謂樓市調控的殺手鐧,而面對2014年一路下行的樓市,全國各城市紛紛為限購政策松綁。截至目前,僅有北上廣深四個一線城市及海南三亞仍在執行限購政策,而這僅有的5個城市也時常傳來"松綁"傳言。

  近日,限購政策最嚴土建融新北汐止土建融厲、被業內認為最難"松綁"的北京就被傳決策層正在商討"松綁"自2010年就開始執行的限購政策,內容包括廢除二手房不滿五年交易需征收20%差額稅,以及放寬非京籍五年納稅或社保的資格審核。

  北京市住建委迅速辟謠稱,北京作為特大型城市,從首都功能定位和人口資源環境可持續發展的需要出發,房地產限購政策現階段仍將繼續執行。

  對此,有業內人士認為,盡管限購松綁已經是大趨勢,但由於北京的特殊性,其限購政策至少在近期是難以解禁。那麼,若北京樓市松動限購,契機到底是什麼?業內人士表示,取消限購,北京樓市還需要闖過房價、人口、經濟壓力和培育成熟市場四大關。

  第1關 北京房價仍較高

  2010年限購政策出臺時是以抑制投機客戶炒房、抑制房價過快上漲為立足點,執行4年來,高房價仍是北京樓市難以回避的事實。

  "北京樓市現在有些調整,問題不是限購,不是沒人想買房,是房價太高,消費需求在觀望。"住建部政策研究中心原副主任王玨林表示,北京是一個國際大城市,樓市最大的矛盾是供需不平衡,投資客戶較多,一旦放開限購,會使更多投資客戶湧入,會推高房價,引發樓市混亂,所以限購目前還不能放開。

  華業地產副總裁陳雲峰則表示,從北京市場的情況來看,改善型、投資性住房需求都比較強勁,如果放開限購將會出現供不應求。他分析,目前北京樓市庫存量9萬套相比過去雖然屬於較高的水平,但一旦巨大的需求解禁,依然會快速消化。"2007年還沒有限購政策時,北京市場一天的銷售量是500套,6個月就能夠銷售完9萬套庫存。"陳雲峰認為,從目前來看,限購的主要目的還是集中在對於購買力的控制上。不過作為開發商,他也建議政府應著手逐步放松限購。

 第2關 特大城市需引導人口合理佈局

  業內人士介紹,實行限購政策以來,北京樓市的購買人群從此前的京籍、非京籍對半開,改變為以北京戶籍占60%-70%,剩餘人群則是在北京有穩定工作、有5年以上繳稅或社保記錄的非京籍人群,這被認為間接有效地控制瞭人口規模。

  "一線城市、尤其是北京,並不單單隻是市場的問題。還要考慮城鎮化改革的整體設計和城市規模。"中國房地產業協會名譽副會長朱中一表示,一線城市有自己的特點,考慮市場化的同時,還要考慮房地產的分類指導原則:房地產是不動產,資源不好流動,但是人口流動性大。這就造成瞭目前北京的人口眾多,土地資源有限,供求矛盾突出,使得政府必須要對人口加以控制。

  記者瞭解到,北京限購難松綁,還有原因在於北京擁有眾多公共資源,無論在教育、醫療、還是文化上都享有其他城市難以比擬的資源優勢,而目前這些公共資源相對其需求已十分緊張,因此短期內取消限購的可能性比較小。

  而一位長期研究國傢公共政策的體制內學者透露,減少行政幹預,市場化是一個發展趨勢,但北京樓市的限購在特定的時期有其存在的理由,除瞭調控房價外,北京正在通過各種政策引導人口合理佈局,這不僅有環境資源的承載力的考量,也有社會安全方面的考量。

  住建部政策研究中心原副主任王玨林表示,樓市限購主要還是控制房價,控制投機,但在國傢新型城鎮化的要求下,北京這種特大城市要根據人口規模的指標,也要根據城市定位調整產業結構及相應轉移部分人口。

  第3關 壓力尚未從房企傳到政府

  利益攸關,渴求賣房的開發商自然大力呼籲放開限購,希望政策放松,能使低迷的樓市迅速回暖。

  亞豪集團市場總監郭毅就認為,雖有信貸松綁等政策利好,但刺激有限,隻能針對那些一套房還貸已還清的人群,而這一輪需求釋放完瞭後,樓市又將恢復平淡,她認為明年樓市需新的刺激來拉動,比如放開高端樓盤的限購,因為從控制人口的意義看,豪宅項目限購目的並不大。

  郭毅表示,房企的前期成本帶來的資金壓力都會壓在銷售上,如果不放開高端市場,房企的銷售力度跟不上,也會影響房企的資金回流,進而影響到政府的土地出讓。

  業內人士表示,政府出於經濟發展的考量,也不希望房企的庫存壓力再加大,但至少從今年看,壓力還並未從房企傳遞到政府,截至目前,北京市土地出讓金已接近1600億元。

  "今年數據面上房價沒有出現直線下降,而且影響經濟最重要的一點主要在於土地財政,目前來看土地財政所受影響不大,政府也會做出一個自己的判斷。"郭毅如是說。不過她同時強調,明年樓市的壓力會變得更大。"由於房企在2013年大量高價拿地,2014年、2015年市場銷售會面臨很大的壓力,屆時政策如何變動還未可知。"

  第4關 新的替代政策尚未成熟

  用何種新政取代限購一直是業內焦點。陳雲峰認為,"北京限購放開的條件非常簡單:保障性質的商品房如果能夠滿足中低收入者需要的時候,基本就是放開限購的時候。"他表示,如果自住型商品房能夠形成每年接近10萬套的供應,便可以解決中低收入者的購房問題,從而為普通商品房的限購松綁減輕壓力。

  除瞭大力發展保障房之外,有業內人士認為,房地產稅出臺之時,就是北京限購退出之時。朱中一就表示,限購松綁隻有在房地產稅政策落地之後才有放松的餘地,但是按照十八屆三中全會的改革方向,就算放松,房地產市場也會以市場、經濟、法律等形式來進行調控,所以完全取消限購在目前來看不太可能。

  王玨林也認為,房產稅在內的稅收隻是管理市場的手段之一,如果以為單靠一種手段就能解決問題,那則"把市場想得太簡單",限購會由一種新的、更好的管理手段來代替,但必須在樓市供需更平衡、市場更成熟平穩的條件下進行,目前還未看出這種苗頭。

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  >>樂居聯合京華時報調查:地鐵漲價對樓市有何影響?











新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-20/08232951215.shtml
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光谷火車站年內開工 城市副中心及新城崛起

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  英國學者Kenneth在《城市的演變》一書中,提出現代城市的開始源於以鐵路為主要交通的年代,鐵路變為一種力量和精神。

  全國新的列車圖運行後,以武漢為圓心的"米"字形高鐵網格,南北通達北廣深,東西連接滬渝成。東北方向可到濟南、沈陽,西南方向可抵桂林、南寧,西北至西安,東南至福建、廈門。

  "國傢高鐵的大發展帶來瞭機遇,武漢也主動作為,順應瞭這一大勢。"市交通發展戰略研究院院長張本湧認為,武漢順勢而為,通過建設大型鐵路樞紐,主動引入城鐵、地鐵,從而優化城市格局,引領城市發展。漢陽站就是在國傢福銀高鐵幹線經過之處設站,從而帶動蔡甸新城發展;光谷站也是伴隨城際鐵路發展,通過加密城市軌道交通,帶動這一城市副中心及花山新城崛起。

  在交通網絡發達的世界都市中,如倫敦、柏林、東京,火車站均成為融會各種交通工具的大型中央樞紐,擔負城市角色甚至具有國傢意義。專傢認為,武漢全新火車站體系建設,有望在未來引領城市有機更新,城市格局發生深刻變革。

  新體系武漢成最大客流中轉站

  目前,武漢站主要承接南北向京廣快速大通道的高鐵客流;武昌站主要承接京廣、武九、漢丹等既有普鐵線客流,以及部分動車及武咸城鐵客流;漢口站主要承擔東西向滬漢蓉快速大通道的動車客流。未來,光谷站定位為城際鐵路與城市內軌道交通的轉換樞紐,承擔武黃、武岡城鐵客流;新漢陽站主要承接西北、東南向高鐵客流,以及武漢至天門、仙桃、潛江城鐵客流。

  圍繞5大火車站,武漢形成高鐵、城鐵、地鐵、快速公交及市內其他社會交通組成的立體交通格局。

  武漢鐵路部門表示,5大鐵路樞紐如此集中地佈局在一個城市,全國僅有北京、上海、廣州三城。梳理武漢鐵路樞紐脈絡,從1903年的老漢口火車站,到1991年建成的新漢口站、2007年啟用的新武昌站、2009年啟用的武漢火車站,再到將來的5大火車站格局,凸顯武漢作為全國綜合交通中心樞紐地位。

  鐵路部門表示,因地鐵連通及與周邊城市動車相連,武漢三大火車站的中轉客流逐年遞增,2013年武漢的鐵路客運量首次超越北京、廣州,達到1.2億人次。武漢已成為國內鐵路運輸的最大中轉站。

  新樞紐五大火車站都將通地鐵

  光谷火車站即原流芳站。鐵四院站房設計專傢胡駿介紹,該站居武漢至黃石城際鐵路南環線上,還連接武漢至咸寧、黃岡城鐵,將主要承接三條城際鐵路客流。遠期,地鐵2號線南延線銀行二胎房貸年息、29號線未來也將引入該站,從而實現城鐵與地鐵的無縫換乘,並因地鐵的串聯與其他三大火車站相通。

  據悉,流芳站始建於1906年,距離光谷廣場僅3.5公裡,現為一個貨運站。

  新漢陽站則佈局在四環線以西的蔡甸知音新城區域,從而,武漢三鎮均有火車站。未來,該站將至少引入兩條城市軌道交通線:地鐵4號線的終點將延伸至新漢陽站,一線串起武昌、武漢火車站。通向蔡甸的24號線也與之對接。遠期,還可引入武漢至天門、仙桃、潛江的城際鐵路。在更廣闊層面,國傢高鐵幹線"西安-武漢-福州"經過漢陽站。

  7月1日,全國鐵路實行新的列車運行圖,武漢開行直通成渝動車,高鐵新增直達沈陽、南寧線路--以武漢為圓心的國傢高鐵"米"字形網絡進一步完善。借高鐵東風,武漢順勢謀劃優化大交通格局取得突破。昨從市交通發展戰略研究院、鐵四院獲悉,除現有的漢口、武昌、武漢三大火車站外,我市新規劃的光谷火車站已完成設計,即將啟動招標,有望年內開工建設。新漢陽站則完成選址,已開始規劃。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-16/07244216317.shtml

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交投活躍房企擴張沖動加劇 多房企宣稱趕超萬科

  農歷春節臨近,房地產銷售迎來淡季。但在經歷2013年的狂飆突進之後,眾多房企依然早早開始佈局新一年的攻勢。日前,上海、廣州以及杭州等多個城市頻繁出現"地王",房企在一、二線城高雄免留車借款二胎年息市的土地市場競爭呈現白熱化趨勢。

  而在2013年表現搶眼的眾多大型房企,也紛紛公佈瞭新一年的銷售目標。其中綠地更是高調宣稱要"趕超"萬科,引發業界對於地產行業格局變化的關註。業內人士指出,今年房地產行業仍將上演"強者恒強"的競爭格局,大型房企優勢愈發明顯,但在規模排名上或將出現變化。

  動態 開年土地交易升溫

  農歷大年廿八,上海和廣州兩地的土地市場熱鬧非凡,廣州、上海兩地同一天土地出讓收入超過瞭159億元。而1月23日開始的6天內,包括廣州、深圳、杭州、上海等地都出現瞭激烈競爭,不少地塊的出讓價格甚至超越瞭此前樓市最火爆時期的水平。

  1月28日下午,廣州掛牌出讓7宗地,吸引瞭保利、中海、佳兆業、萬科等22傢房企參與。除瞭因無人報價而流拍的番禺區鐘村街漢溪村地塊,其他6宗地都順利成交,其中5宗溢價,合計出讓金額58.27億元,競配建保障房和安置房共計21750平方米。

  該場拍賣會上,珠海房企華發以總價17.15億元拿下荔灣和海珠兩宗宅地,配建總面積為12150平方米,成為該場競拍的"配建之王"。招商地 產則順利奪下其在廣州的第二宗地,斬獲番禺萬博區商業地塊,最終成交總價14.6億元,折合樓面價14528元/平,成為番禺新晉"商業地王"。

  而僅僅20分鐘後,保利地產經歷40回合舉牌,最終以成交價8億元拿下番禺漢溪村宅地,折後樓面價18694元/平米,刷新番禺單價紀錄。此 後,保利又在黃埔區蟹山路48號地塊的拍賣中拿下黃埔單價冠軍。該地塊的爭奪"激戰"上百回合,保利以16.6585億元配9600平米保障房力壓另外五 傢房企勝出。

  此次廣州土地出讓,保利以24.6億元拿下番禺和黃埔兩宗宅地,刷新兩區單價地王紀錄,而廣州土地出讓總共進賬逾58億元。但相比同一天上海的土地出讓價格,仍是"小巫見大巫",當天上海拍出瞭總價101億元的住宅用地,被業內認定為上海住宅用地總價冠軍。

  事實上,據中原地產監測數據顯示,2014年開年,廣州、深圳、杭州以及上海等多個城市的土地出讓都出現瞭激烈競爭。如1月23日,深圳前海的 商業用地T201-0080宗地公開招標出讓,便以134億元、樓面地價28113元/平方米,再次刷新深圳單價、總價"雙料"地王紀錄。同日,杭州單價 地王也再度誕生。融信投資集團以33.84億元奪下去年由於市場過熱而被暫停的杭州西湖區翠苑單元地塊,折合樓面地價為2.94萬元/平方米。

  中原地產首席分析師張大偉表示,此輪高價地出現的力度超過歷史紀錄,相比往年樓市最火爆期出現的地王,本輪地王的單價、總價都突破瞭市場的想象力,房企在一、二線城市的土地市場競爭已經愈發呈現白熱化趨勢。

 分析

  千億級房企強者恒強

  回顧2013年的房地產行業競爭格局,年銷售額突破百億元的房企軍團擴大到71傢,較2012年增加18傢,其銷售額合計達到2.3萬億元。其 中,萬科、綠地、保利、中海、恒大、碧桂園6傢企業組成的千億俱樂部陣容更加強大,市場領軍優勢凸顯,已顯著拉開與第二梯隊的距離。

  根據中國指數研究院的報告指出,經過一輪房地產市場調控的洗禮,市場份額再度向綜合實力雄厚、品牌特色顯著的優秀房企集中。領軍企業不斷強化競爭優勢,進一步拉大瞭與中小房企的距離,分化發展的格局在2013年愈加明確。

  在6傢千億級房企之後,位列500億-1000億元之間有萬達、華潤、世茂房地產、綠城、融創5傢企業,200億至500億的企業共有27傢, 較去年增加12傢,越來越多的企業在去年實現百億規模後加速整合發展資源,通過積極拓展快速提升規模,實現瞭向更高層級陣營的邁進。

  相關研究院報告認為,整體來看,年銷售百億以上的房企內部的競爭分化格局愈發明顯,500億以上的企業僅僅十餘傢,成為推動行業發展的領軍企 業,領先優勢更加鞏固;而更多的企業介於100億到300億之間,且規模差距較為接近,可見這一陣營未來的競爭將日趨激烈,企業將持續邁入分化發展的新格 局。

  值得註意的是,從百億企業總部所在地的區域分佈來看,珠三角地區企業規模最大、數量最多。珠三角入榜企業共27傢,占四成,其次為環渤海地區企 業21傢,長三角、中西部各有18傢和5傢。而從企業銷售規模上看,珠三角企業銷售規模最大,平均銷售金額達到426億元,長三角入榜企業多數集中在 100億-300億之間,但平均銷售金額達到291億元,環渤海企業平均達到273億,與長三角地區水平相當。

  展望

  多傢房企宣稱"趕超萬科"

  在爭奪土地佈局新年的同時,就有不少房企高調公佈其新一年的銷售目標,甚至公開宣稱"趕超萬科"以顯示其雄心壯志。

  在深圳市場,在香港上市的本地房企佳兆業高調宣稱,去年首次取代萬科,成為2013年深圳住宅成交量、成交金額"雙料冠軍"。佳兆業地產,萬科地產以及招商地產,以62.貸款二胎35億元、52.39億元和51.12億元的金額分列三甲。

  與佳兆業在深圳"大本營"趕超萬科不同,綠地集團則更為霸氣。近日綠地集團董事長張玉良在公開場合表示,新年的願望是把萬科從行業老大的寶座上 拉下來。根據中國指數研究院的報告,2013年,國內房企"老大"萬科實現銷售金額1776億元,銷售面積1532萬平方米,不僅連續第四年超過千億,而 且正以更快速度邁向2000億大關。

  在這份榜單上,綠地集團與保利地產分別以1625億元和1251億元緊隨萬科位居銷售金額的亞軍和季軍,並縮小瞭與萬科的距離。不過,如果從銷售面積來看,萬科、綠地和保利分別為1532萬平方米、1660萬平方米和1085萬平方米,綠地已經實現瞭趕超。

  根據此公佈的信息,萬科將2014年的銷售目標定為2000億元,而綠地今年的房地產業務銷售額鎖定2400億元。如果順利實現銷售目標,萬科 保持多年的行業"一哥"地位或將易主。而2013年榮登"首富"的萬達董事長王健林,日前流出的內部年會全文講話稿也顯示,2014年萬達將成為世界五百 強以及全球最大的不動產企業,並全力推動萬達兩個目標公司上市。王健林對萬達2014年業績要求是集團資產達到4500億元,收入達到2400億元,經營 凈利潤150億元。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-02/08132597679.shtml

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地鐵房兌現無望業主起訴開發商

??京華時報訊(記者楊鳳臨)房山某樓盤宣傳稱該小區將會有地鐵通過。王先生夫婦買房後,卻發現地鐵規劃中並沒有地鐵經過此小區,因此以虛假宣傳為土地二胎借貸貸款全省皆可處理由,將開發商訴至法院,索賠各項損失6萬餘元。

??王先生和魏小姐因結婚急需買房,2014年4月,他們在房山竇店“幸福匯”樓盤售樓處看到標題為“北京2015年地鐵規劃”的展板,展板顯示該樓盤距離北京市未來規劃的某城鐵站很近,售樓人員更是對該地段未來發展前景給予瞭充分的介紹。夫妻倆頗為心動,當即決定購買此處房產,並與開發商簽訂瞭購房合同,交納瞭房款。

??事後,王先生無意得知自己所購樓盤附近根本沒有城鐵規劃,故以虛假廣告宣傳為由將開發商訴至法院,要求賠償經濟損失6萬餘元。

??而開發商辯稱,公司在售樓現場展示的地鐵示意圖系根據某報紙發佈的政府公開消息制作,不存在欺詐或虛假宣傳。另外,開發商表示,合同附件中明確約定瞭出賣人在廣告宣傳資料中對建築區劃范圍之外的環境、公共設施、道路交通等的介紹和說明,僅為買受人提供參考,不構成出賣人的承諾。

??法院審理後認為,雙方購房合同中沒有關於地鐵的約定,且購房合同中明確約定瞭廣告、宣傳資料僅為買受人提供參考信息,不構成出賣人的允諾。開發商所示展板信息與報紙記載信息相符,所謂規劃並非確定,存在著更改規劃的可能性,因此王先生夫妻應當認識到“入住即有城鐵”的風險。據此,法院認為王先生夫妻提出索賠的理由不成立,判決駁回瞭王先生夫妻的訴訟請求。

4月18日“羊春GO房”大型看房團 點擊報名



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-02/08405989194365153882766.shtml

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國務院官員談城鎮化讓農民帶著集體資產進城



就十八屆三中全會提出的"賦予農民更多財產權利",國務院發展研究中心農村經濟研究部部長葉興慶接受記者專訪時說,中國是在集體所有制、城鄉二元體制、房價上漲的基礎上啟動城鎮化的,所以面臨農民工如何退出鄉村、農民工市民化的成本如何消化、農民工進城如何安居等一系列"中國難題"。

  習近平總書記在關於《決定》的說明中指出,賦予農民更多財產權利,主要是依法維護農民土地承包經營權,保障農民集體經濟組織成員權利,保障農戶宅基地用益物權,慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓試點。

  "農民進城是現代化的必由之路。《決定》提出的措施,既是維護農民權益讓農民平等參與現代化進程的重要保障,也是為順應農民退鄉進城大趨勢采取的重要舉措。"葉興慶說。他曾任國務院研究室農村司巡視員,參加過自2003年以來的歷次中央1號文件的起草組工作,為國傢決策提供瞭大量的調研材料和政策建議。

  "帶著集體資產進城"

  《21世紀》:在推進城鎮化的過程中,不少地方把放棄土地承包經營權和宅基地使用權作為農民進城落戶的先決條件,對此你怎麼看?

  葉興慶:我國農村土地實行集體所有,集體成員具有獲得土地承包經營權和宅基地使用權的平等權利。現行法律已經建立瞭明確的農民進入集體組織的機制,但缺乏農民退出集體組織的機制,對退出集體組織的成員的相關權益保護不夠。在研究確定集體組織退出機制的時候,必須考慮周全,既要確保現有承包關系保持穩定並長久不變,賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權,也要鼓勵農民遷出農村,不讓遷出戶口的人吃虧,防止一些地方前些年出現的"非轉農"等逆城市化的現象重現,所以應對集體所有制的成員權屬性進行重新解釋,成員權主要體現在初始分配環節,即在分配土地承包經營權和宅基地使用權時可以強調成員權,但已經獲得的權利不應再與成員資格掛鉤,可以"地隨人走"。因此,應當允許遷出農村的農民繼續保留土地承包經營權和宅基地使用權,以及對其他集體資產的權利,而不是"凈身出村"。

  有人認為,農民進城落戶享受城鎮社會保障,不應保留其在農村的土地承包經營權和宅基地使用權。但我認為,對進城農民而言,保留這兩項權利十分必要。作為城鎮的新居民,剛剛從農村遷來的這部分人,參加城鎮社會保障特別是養老保險的時間較短,個人賬戶積累較少,今後能夠享受到的保障水平低於城鎮老居民;農民全傢進城,涉及就業、住房、上學等很多問題,而其工資水平又低於城鎮老居民,保留這兩項權利可以增加他們部分財產性收入;在城鎮紮根下來需要一兩代人的努力,允許他們保留在農村的部分財產權利有利於社會穩定。

  總之,我們應該吸取一些國傢工業化過程中大量農民失去土地和傢園成為無產者湧入城市的教訓,盡可能使農民作為有產者進城,走出一條中國特色的農民進城道路。

  《21世紀》:有些農民在進城落戶之後,有轉讓土地承包經營權和宅基地使用權的意願,對此怎麼處理?

  葉興慶:對這部分進城落戶時間較長、已經在城鎮站穩腳跟的農民,有轉讓土地承包經營權和宅基地使用權的意願,要進行引導,使之有利於農業規模經營、節約農村建設用地,但要堅持依法、自願和有償的原則。對土地承包經營權,應由進城落戶農民通過出租、轉讓等形式進行流轉,流轉價格由市場決定,流轉收益歸進城落戶農民。對宅基地使用權,鑒於進城落戶農民已在城鎮有穩定住所,可以實行比一般農戶更靈活的轉讓政策,適當放寬受讓對象的范圍,提高轉讓市場的競爭性,從而形成合理的轉讓價格。比如可以借鑒上海的經驗,對退出宅基地的農民按照原占地面積發放"地票",允許他們在城鎮購買商品房時以地票頂抵房款中的土地出讓金。對已經在城市購買商品住房的農民,也可以允許他們將退出宅基地時換取的"地票"轉讓給他人,或由土地儲備中心收購。

  《21世紀》:在集體經濟發達的地方,除土地承包經營權和宅基地使用權之外,還存在對組、村、鎮三級其他集體資產的共有權,對"退鄉進城者"的這部分資產應該如何處理?

  葉興慶:在傳統的集體所有制下,集體資產是典型的共同共有資產,具有社區封閉性,非集體經濟組織成員不能進入,退出集體經濟組織者也不能帶走其應享有的資產權利。在人口遷入和遷出越來越頻繁、各地農村經濟水平差距擴大的新形勢下,這種產權制度安排下潛在的矛盾逐步顯現:集體經濟發達的地方,外嫁女不願遷出,嫁入者難以落戶;起初的農轉非者現在要求非轉農,已經融入城市者不願遷走戶口,出現逆城市化的現象;外來務工人員加入發達地區集體經濟組織比加入城市戶籍還難,不利於提高這些地區的人口素質;集體經濟組織成員與農村社區常住人口的重合度降低,不利於提高農村社區治理效率。

  因此,要明確界定鄉鎮政府與鄉鎮集體經濟組織、村委會與村集體經濟組織的關系,不能由村委會代替集體經濟組織,涉及集體經濟組織成員的重大事項,比如集體資產的處置方案,應當經集體經濟組織成員討論決定。對建制隊、村、鎮中的集體資產,可以考慮采用股份制的方式,將集體凈資產量化到每一個具有資格的集體經濟組織成員,實現"農民變股東、資產變股權",實現從"共同共有"到"按份共有"的轉變。農民獲得的集體資產股權,不僅應有占有、收益的權能,而且應有處分的權能,也就是可以抵押、擔保、轉讓、繼承。

  總的分配原則是讓農民能夠帶著集體資產進城,持有集體資產股權者一樣可以成為完全意義上的市民;遷出戶籍的股份持有者可以持續持有,也可以轉讓;股權轉讓的對象可以適當放寬,在本集體成員內部享有優先權的前提下,可以對外來務工人員、與本集體經濟組織有業務往來的人員或者法人轉讓;條件具備時,可以通過增資擴股,吸收外部人員或者法人入股,打破集體經濟組織的社區封閉性,建立更加開放的準入機制。

  《21世紀》:農民在進入城鎮的過程中,要促進農民工市民化,還必須解決其成本消化的難題。你對此有何建議?

  葉興慶:農民工作為公民,他們有平等獲得公共服務的公民權利,同時作為納稅人和財富創造者,城市政府有義務為他們提供公共服務。既要看到農民工市民中和房屋增貸化可能產生的社會成本,更要看到由此產生的綜合收益。我們不僅要樹立這樣的觀點,還必須采取如下三條切實有效的措施。

  首先,從制度上縮小城鄉基本公共服務的差距。這是消除人口遷移產生的社會成本的治本之策。城鄉之間的公共服務,無論是在制度設計還是保障水平上,都存在明顯差距,不少方面帶有明顯的二元體制烙印,在城市實行一套辦法,在農村實行另一套辦法。如醫療保險,城市是職工醫療保險、居民醫療保險,農村是合作醫療保險,實際上農村醫療保險已經失去瞭合作制的基本屬性,成為政府主導的一種社會保險。所以應該盡可能地在城鄉實行相同的公共產品供給制度,即使暫時做不到,也應該為未來的轉移接續和城鄉並軌預留接口。

  其次,從財力和機構編制上增強輸入地的公共服務能力。即便城鄉基本公共服務實現瞭均等化,從農村向城市的人口遷移不會產生額外的社會成本,但在現行的財政和事權劃分體制下,還存在成本轉移的問題,輸入地政府還是要承擔公共服務成本。進城農民比較多的地方,本來是經濟比較發達、地方財力比較好的地方,承受力強。但完全由輸入地承擔,不利於加快農民工市民化的步伐。就輸入地而言,在制定城市公用設施發展規劃、安排重大民生工程時,應自覺將外來人口納入覆蓋范圍;就上級政府而言,衡量輸入地人均財力時,應將全部常住人口作為基數,並充分考慮公共服務成本較高的因素;借鑒中央財政對輸入地解決農民工隨遷子女接受義務教育的獎勵辦法,建立與實際覆蓋人口相匹配的公共財政轉移支付制度,也就是建立財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤的機制,調動輸入地接納外來人口的積極性。同時,應從實際出發,重新核定人口輸入地社會管理部門的機構人員編制,並適當擴大其經濟社會事務的管理權限。

  再者,根據成本消化能力,逐步剝離附著在城鎮戶籍上的各種公共服務獲取資格。目前各地實行的一些做法,比如上海和廣州等地的積分制,一些大中城市的藍印戶口和居住證制度,這些制度都隻是不得已而為之的過渡性辦法。人口的自由遷徙,是社會公平正義的內在要求。隻有把附著在戶籍上的各種公共服務獲取資格剝離出去,才能實現人口的自由遷徙。為此,一要堅決停止賦予城鎮戶籍任何新的社會福利,做到今後出臺有關就業、義務教育和技能培訓等政策措施,不與戶口性質掛鉤,即使出臺其他政策也盡量不要與戶籍掛鉤;二是對目前仍與戶口性質掛鉤的政策進行一次徹底清理,從易到難,排出順序和時間表,逐項列出剝離方案,最終還原戶籍的人口登記功能。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-13/08593871552.shtml

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大鎮改市撬動新型城鎮化發展

  近日,國傢發改委、財政部、國土部、住建部等11個部委聯合下發國傢新型城鎮化綜合試點通知,此次試點將重點放在鎮改市工作,選擇鎮區人口10萬以上的建制鎮,開展新型設市模式試點工作,建立行政管理創新和行政成本降低的設市模式,其改革創新的意義顯而易見。究竟"鎮改市"在推動新型城鎮化過程中具有怎樣的作用,如何進行"鎮改市"?本專欄特約專傢發表看法。

  強鎮改市:新型城鎮化改革的突破口

  強鎮改市將探索行政管理創新和降低行政成本的設市模式,是應對產業集聚對城市化內生需求的關鍵之舉

  □諶新民 周文良

  《關於開展國傢新型城鎮化綜合試點工作的通知》將重點選擇鎮區人口10萬以上的建制鎮開展新型設市模式試點,是有深層考慮的。強鎮改市將探索行政管理創新和降低行政成本的設市模式,這是應對產業集聚對城市化內生需求的關鍵之舉,並將通過完善基本公共服務體系促進農業轉移人口尤其是本地農業轉移人口市民化。

  提高行政管理效能是此項改革的出發點

  城鎮化的前提是提高資源配置效率。在東南沿海的一些人口10萬以上經濟發達鎮,無論是在經濟總量、人口規模還是在城市化程度,均已達到甚至超出內陸省份中等城市的發展水平。由於仍沿用鎮級管理模式,導致"上層建築與經濟基礎不相適應"的矛盾比較突出,存在"權力與責任不對等"、"財力與事權不匹配"、"小馬拉大車"等困境,行政效能受到嚴重制約。

  通過開展建制鎮新型設市模式試點,優化行政區劃設置和行政層級,遵循城市要求和簡化機構聯動的原則,有利於探索以轉變政府職能為核心,大力推進行政管理體制改革的新模式。在強鎮改市後,鼓勵其探索設置高效率的建制市與原有村居之間的行政職能部門,並通過向社會購買公共服務、鼓勵社區自治、鼓勵社會組織參與等方式,探索現代社會治理模式,提高行政效能,降低行政成本。

 產業集聚對城市化的需求催生改革動力

  城鎮化的需求源於內生動力。規模較大的建制鎮,其背後一般有較強大的產業支撐。隨著產業的集聚發展,必將帶動人口向城市集中,特別是農村人口向城市市民的轉化。產業與人口的集聚必然內生出對城市化的強大需求,首先是產生對金融、物流、勞動力市場、中介等生產性服務業的強大需求,其次是對購物中心、醫院、休閑娛樂等生活性服務業的強大需求。同時,對教育、治安、公共交通等公共服務的需求也將日趨強烈。這樣,產業集聚將引導要素集聚,並不斷拓展城市地理空間,降低城市化成本,增強城市資源吸附和功能擴散的效應。

  通過將經濟發達的鎮改為市,將為其創建更高層次的發展平臺,在更大范圍內實現生產要素的優化配置,強化其示范效應、集聚效應、輻射效應,從而為產業發展和城市發展拓展空間。同時,產業和城市的發展,也將為其生產性服務業、生活性服務業以及公共服務發展提供廣闊的市場需求和資源基礎。因此,將鎮區人口10萬以上的建制鎮改為市,有著強烈的內在動力。

  農業轉移人口市民化是改革重點

  城鎮化的核心是人的市民化。將實力較強的建制鎮改為市,重點將是推動農業轉移人口尤其是本地的農業轉移人口市民化。農業轉移人口市民化是指農業轉移人口在實現職業轉變的基礎上,獲得與城鎮戶籍居民均等一致的社會身份和權利,能公平公正地享受城鎮公共資源和社會福利,全面參與政治、經濟、社會和文化生活,實現經濟立足、社會接納、身份認同和文化交融。

  將鎮區人口10萬以上的建制鎮改為市,是推動農業轉移人口市民化的重要途徑。目前,農業轉移人口流入地主要集中在東部發達地區和地級以上城市,導致大城市人口過於集中,資源承載力和交通壓力臨近極限,也未能形成人口分佈和城市規模協調發展的格局。強鎮改市後,本地農業轉移人口就近市民化,可以減少進入城市的居住成本、心理成本和社區融入成本,從而增加其市民化意願,推動農業轉移人口市民化進程。

  探索鎮改市後公共財政分擔機制

  城鎮化的關鍵是提升公共服務能力。強鎮改市的重點不應放在行政級別的提升上,不應放在行政機構的上下對應上,而應該在提高公共服務能力上下功夫。強鎮改市成功與否,取決於能否提供更多和更優質的基本公共服務。因此,鎮改市後的政府應該著力在公共教育、就業培訓、社會保障、社區治理、醫療衛生、人口計生、住房保障、公共文化等領域提供與經濟發展相適應的基本公共服務。

  不可否認,隨著鎮改市後大量農業轉移屏東車城農地貸款人口的流入,新設市政府提供基本公共服務也將面臨巨大的財政壓力,需要大力進行體制和機制創新,其中,最重要的就是構建農業轉移人口市民化成本的分擔機制。為此,需要明確政府、企業與個人之間和不同政府部門之間在鎮改市後農業轉移人口市民化成本分擔的責任與義務,需要厘清不同主體在農業轉移人口市民化進程中的成本支出責任,通過制度創新,推動社會力量參與農業轉移人口市民化成本分擔。同時,按照事權與財權相統一的原則,在事權合理劃分的基礎上建構合理的財政管理體制和財權劃分機制,有利於增強鎮改市後的財力,確立獨立的財政實體,增強政府社會管理和提供公共服務的能力。

  諶新民系華南師范大學人力資源研究中心主任、博導

  周文良系華南師范大學經濟與管理學院博士後、副教授

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